中古マンションの申込と契約

売主に購入申込書(買付け証明書)を渡して交渉

購入申込書とは買付証明書という場合もあります。購入の意思表示をすることであり、いわば商談申込書です。商談申込書では説得力がないですので、買付証明書などと言っています。この書面の提出の先後は、意思表示の先後です。そのあとの商談に影響を及ぼすことが多く、その意味では重要な書類です。

中古マンション、土地、一戸建てなどは、仲介会社が販売していることが多く、購入申込書はとその後の商談は、仲介会社を経由することになります。購入申込書は、購入価格や手付金の額、引き渡し時期などについて「この条件なら買います」という意思を売主に伝える書面です。売主と売買の条件交渉を行います。最終的に売主が「この人と売買契約を結ぼう」と決断します。その後、最終的な調整をしたうえで売買となります。

なお、新築マンションとは違い、関東エリアで仲介会社を介した中古マンションの商談は「申込証拠金」は不要が原則です。

売買条件の交渉

多くのお客様は購入申込書の記入の時点で緊張をされます。しかし、これは誤りです。誤解されがちですが「購入申し込み」は契約ではありません。申込は単に「買いたい」と言っているにすぎません。

実は、驚かれるかもしれませんが、申し込みをしたところで、購入できないケースがあります。不動産会社にもよりますが、筆者の聞くところでは1/2~1/3が購入できない申込の会社もあるそうです。当社でも、感覚的には1/10くらいは商談不成立です。

購入できないケース

  • 競合する購入者の登場
  • 金融機関の判断
  • 売主の判断

売主から提示された条件に合意できない場合、買主から断るできる、これは普通の感覚です。しかし、一方で、売主が誰に売るかは売主の自由なのです。ローンの場合は金融機関の承諾が必要です。そもそも、売主の都合で中止の場合もあります。購入できないなケースはいくらでもあります。

また、交渉をスムーズに進めるためにも、仲介会社を味方につけて事前にご自身の希望は仲介会社に率直に話していたほうがいいでしょう。条件とは引き渡し時期、資金計画、ローンの有無etcですが、ご購入によって障害になってくることです。仲介会社すら敵に回して検討をしていては、その先の交渉はおぼつきません。物件によって、条件に適合する場合・しない場合がありますので、筋違いな検討を避けることができます。

購入申し込みのキャンセル

実は、単に「購入申し込み」の段階では法的な拘束力はありません。単なる申し込みだからです。一般的には購入申し込みから売買契約までの間にキャンセルしても金銭的なペナルティはありません。反対に、売主側からキャンセルされても損害賠償などを請求できません。

そのため、申込の段階では、まだ権利・義務は発生しませんので、勇気をもって、ご商談スピードを優先させたほうが良い場合もあります。不動産の購入でスピード云々は乱暴かなとも思いますが、いい物件こそ早く動きます。ご参考として、心の片隅に留めておいてくださればと思います。

契約時の「重要事項調査説明」と、それまでにご説明した内容が反する場合、申込の撤回には道義的な責任すら生じません。
しかし、じっくりと仕事をさせたうえでキャンセルすれば、それまでの準備で相手に迷惑をかけることになります。考えすぎもいけませんが、軽率な申込みもいけません。

「売買契約」とその後

「購入申し込み」の後、数日~1週間の後に「売買契約」を結び、「手付金」を支払います。

当社では、契約前に「重要事項説明」を必ず実施します。重要事項説明は、宅地建物取引業法35条に基づく基本的な書類です。重要事項調査報告で虚偽の事実を説明すれば、不動産会社には罰則があるため、悪質な不動産会社でも、この書類上で嘘をつくことは考えづらいため、非常に重要な書類です。
それまでの説明と重要事項説明の内容に行き違いがある場合、契約を断ることも可能です。内容を理解して、納得してから契約にお進みください。契約前であれば引き返すことはできます。

契約成立により、物件受領の権利と支払義務が発生します。売買契約後にキャンセルをする場合は手付金は戻って来ませんので、ご注意ください。