Ｑ．他にいい物件はありませんか？

現在検討できる物件の選択枝は、必ず、スーモやホームズに出ています。売主の立場からすれば隠しておく理由はないからです。

そこで、お客様から気になる物件があれば、手数料無料や半額になるか、お問い合わせを受けています。

他社では未公開物件と銘打たれているものもありますが、実際には未公開ではない物件（スーモやホームズに出ている）か、特別な雰囲気を演出した割高な物件です。あえて販路を狭くすれば売れ行きが悪くなるだけですので、印象操作を試みています。

公開日:2016年12月26日　更新日：2022年09月18日

この記事の作者

著者：春日秀典

2010年から（株）ロータス不動産代表。ヤマト住建（株）等ＯＢ。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター他。早稲田大（法）９５年卒。在学中は早大英語会に所属。

1 いい物件がない状態
2 しつこい営業の元凶
- 2.1 同じような物件を売るためにしつこくなる
- 2.2 今見ているものが最も好条件の可能性が高い
3 いい物件がない場合の対応策

いい物件がない状態

「非公開物件」などのような宣伝文句をみても、踊らされないようにしましょう。真の意味で非公開ではありません。

「ほかにいい物件がないですか」という質問はしばしばいただきます。「物件がない」等のキーワードでネット検索をすると「条件を広げるべきだ」等と出てきます。

「手っ取り早く聞きたい」という方のために、動画でも説明しました。

全ての物件は何かのカタチで公開される

長い期間、家を探すと、いい物件がないと感じることはあるかもしれません。物件数だけでしたらサイトを見ると多数ありますので、検討の余地はもっとあるのではないかと考えたいところですが、他に物件はありませんかという問いは、意外と難しいご質問です。「ほかでは見たことがない物件」を希望なのかもしれません。

いろんなサイトを見尽くしている方が多いようですが、「それはありません」というのが、率直な答えです。

平成１桁くらいの時期には、隠し物件などもあった時代でしたが、今やあらゆる物件は事実上探すことができる仕組みになっており、残念なのですが、現実には、「いい意味で期待を裏切る物件」は出ることはないでしょう。

売る方も必死

論理的に考えていただくと明確で、売り物件の情報は、どこかで、必ず、皆さんの目に届く形で露出しています。仮に、不動産業者の手元だけで販売している物件があると仮定するしましょう。それは売主さんに対する背任です。裏切りになります。今はネットでまず売り出すのが基本ですので、売主さんもセールス活動を監視するのは容易です。

売却の意思がある物件は、かならず、「どこかで」「いづれかの業者が」、物件の広告をおこなっています。売主さんも、いい条件で売ろうと必死です。買主さんが見れる情報は、売主さんも見ることができますので、一昔前のように、不動産屋さんが物件情報をいいようにできる時代ではなくなりました。じっさいのところ、不動産屋は多数あれど、不動産業者の情報源は一つです。実際には、どの不動産業者をほじくっても、出てくる物件は同じです。

平成１桁のころなら、まだ「不動産屋の店頭だけの売買物件」はあったように思います。２１世紀となり、中国にＧＤＰが追い抜かれ、元号が変わろうとしている現在、「見たことがない物件」というのは、なかなか発掘できない時代になっています。

未公開物件は掘出し物ではない

「未公開物件」とされる物件があります。しかし、この表現は戦略的なマーケティングのワードです。実際には未公開で家が売れることはありません。「あなたのための未公開」といわれれば、特別扱いを受けた気がします。

「未公開」とはけっして「掘出し物」という意味ではありません。読んで字のごとし、販売ルートが制限されている、１社から公開されているというだけです。むしろ「アオリ」「オトリ」「割高」といった微妙な物件である場合のほうが多く、検討には心してかかる必要があります。「あなただけ」という響きは、「ゴマをすられている」と気を引き締めるべきタイミングです。頭のいいひとほど目をくらます効果があるようです。詳しいところは、「未公開物件のメリット・デメリット」で論じています。

なお、当社でも非公開物件という趣旨で会員ページの物件を掲載していますが、これは売主様の販売方針に準拠しています。

しつこい営業の元凶

同じような物件を売るためにしつこくなる

前述の通り、実際のところ、買主さんと同様、むしろそれ以上に売主さんも必死ですので、売却を依頼される不動産屋も、それに対応しなければなりません。そこで、売却を受託した不動産業者は、必ず多くの人が目に付くところで物件広告を展開するようになります。そのうえで囲い込みをする場合はありますが、広告自体を手を抜くことはありません。うかうかしていると業者は切られてしまうからです。

そのため、その中でお客様が目にしたことが物件のご紹介が多くなります。同じような物件をセールスするため、不動産営業マンは、お客様に認知されるように競争するようになります。電話・メールはもちろん、家庭訪問、待ち伏せ営業など様々です。実のところ、これは、迷惑メール、うるさい電話、不要な物件紹介であり、他の業者が行う「しつこい不動産屋」そのものです。

今見ているものが最も好条件の可能性が高い

人間は、物件探しをするときには、良い条件（上の方）から見に行いきます。人間の行動習性からして、手間や面倒はできれば回避して、効率よく行動したいものです。条件の悪い物件（下の方から）しらみつぶしに探す人はいません。少なくとも、筆者は悪い条件からしらみつぶしに見ているお客様をお目にかかったことはありません。つまり、現在、最有望の物件として候補になっている物件は、実際は、ほんとうに有望な物件である可能性は高いわけです。全ての物件は何かのカタチで公開されるということは、我々不動産業者は理解しています。

不動産業者が未公開だとのいろいろアピールに必死なのは、臨場感の演出です。臨場感があれば、わくわくします。気持ちが揺らぎます。そのような、決め手になる方法を工夫するわけです。

なお、不動産営業における臨場感は重大なテーマで、【臨場感　不動産】と検索すると色々ページが出てきます。不動産屋という人種を理解にするのには最適かもしれませんので、お時間が許せば是非調べてみてください。

いい物件がない場合の対応策

ほかの物件の選択肢を追求し続ける場合には、現状を受け入れて一工夫をするか、ハードルの高くプロと同等の動きをするほか、選択肢はなくなってくるはずです。

範囲を広げて、もう一度ネットを見てみる

優先すべき事項と妥協できる事項をわけて、妥協できる事項を緩める作戦です。

不動産検索サイト（suumo、ホームズ、athomeweb、ヤフー不動産、オウチーノ）や、他社のホームページに掲載してある物件もふるってお問い合わせください。当社であれば手数料は無料・割引ですので、その分ですでに価格が下がったのと同じですので、ぜひご活用いただければと思います。

現実的な行動としては・・・

現実的には、下記のような不動産検索サイト（suumo、ホームズ、athomeweb、ヤフー不動産、オウチーノ）や、他社のホームページに掲載してある物件もふるってお問い合わいただければと思います。広大な選択肢から選んでいただき、お問い合わせをいただければと思います。

また、これらのサイトに出ている物件をもとにお問い合わせいただければ、即座に仲介手数料無料/半額で対応できるかご案内できます。仲介手数料無料のお問い合わせフォームからか、メールや電話ください。遠慮なくどうぞ。お問い合わせの折には、当方でも物件が認識できますように、物件名、価格、面積などをお手元に控えたり、ホームページのアドレスなどのご準備をお願いいたします。

なお、新築一戸建て、リフォーム（リノベーション）住宅（マンション・戸建て）なら、仲介手数料無料になる可能性が高いといえます。手数料無料の物件の見分け方は、「仲介手数料無料になるマンションの判断方法」でご案内しています。

不動産業者の店頭に行く

「レインズ」というものをお聞きになったことがあるかもしれません。「レインズ」とは、不動産業者に限定されたネットワークです。レインズを閲覧しながら、双方でコミュニケーションつつ、いろんな物件を見てみるのが効果的です。

いい物件が出るとは保証できませんが、広告下手な町場の業者の情報が、極めてまれに出ていることもあります。レインズは業者間のネットワークですので、公開していません。不動産業者の店頭に限定されます。しかし、コロナ禍以降、ズームなどのオンライン商談も発達してきましたので、店頭に行くまでもなく、オンラインで密度の濃い商談ができるかもしれません。

暴落を待つ

次の現実的な施策は暴落を待つことです。2009年ころのリーマンショック、1990年代初頭のような大きな相場変動がおこると、不動産相場も暴落が起こる可能性があります。このときには、条件の良い物件でも一斉に値下がりをします。

ただ、問題なのは、いったん値上がり傾向が始まると、一時的な調整はありますが、ズンズン値上がりをする傾向があるのが不動産という資産です。ただし、暴落はいつ来るか不明です。仮に暴落が生じたとしても、暴落が起こった時点での値下がりは、今よりも高いのか安いのか、その時にならないと分かりません。また、その暴落がいつ起こるかということ。この２点は、神のみぞ知る世界となります。

不動産の価格というのは、業者（新築マンション・建売・リノベーションマンション）を開発・施工する業者さんが価格設定をしてそれに対して、一般の方々がこの金額だったら売れるでしょうとって考え方で高設定してることが実情です。つまり、売り価格のプライスリーダーは業者さんが先頭を走っています。

それでは、業者さん達って何を考えてるかって言うと、これが意外と考え方はシンプルで、競合他社の仕入れ価格を意識しながら、仕入れ価格を検討しています。買わないと始まんないという発想が非常に強く、追い立てられてるハムスターのように、ぐるぐるぐるぐる回ってるみたいなところがあります。

このようなこと仕組みで相場が流動していくため、いちど高くなり始めると、その傾向がずっと続くあります。つまり、暴落はいつ来るかわかりません。

通常、業者の仕入れは融資によって賄います。高くなり続けた場合、物件価格に対し金融機関がどう判断するかによっても、相場が影響をうけます。金融機関が梯子を外すような事態が、もしあるとすれば、相場が下がることがあるかもしれません。
しかし、実際それが起こったのが「リーマンショック」「平成バブル」ですので、同じように。少なくとも、政府や中央銀行は同じ轍を踏まないよう、気をつけるでしょう。

ローンが利用できない

ちなみに、暴落の本当の問題は、暴落がおこると住宅ローンがつかなくなることです。ただし、これは現金であれば問題はありません。

なお、東京オリンピックが終われば不動産は暴落するという説は多いですが、実際にはよくわかりません。日々調整で値下げは行われております。また、少子化の影響で職人単価は高止まりで、その結果、建築費が下がる傾向はみられません。過信は禁物です。

奇跡を待つ

不動産業者の店頭でも物件が出ず、暴落も待てない場合、本当に最後の頼みの綱は、祈れば通じる出るかもしれません。

ちなみに、祈りだなんて現実的ではないように聞こえますが、ご自身の心の中を見つめなおせば、考え方を整理するきっかけになるかもしれません。ご希望を整理して優先順位を付けることは、祈る・祈らないに係わらず重要です。祈りを通してご希望の観察が進み、意外な物件がいい物件に感じるきっかけになることもあります。

プロ業者と同じように行動する

これまでのお話と矛盾するようですが、実際には「見たことがない物件」も流通しています。それは買取プロ業者の向けの物件です。

当社ような小規模の業者でも、マンションを中心に、プロ業者向けの物件は年に数回はお取扱いはあります。売主さんのリクエストに真摯に対応しようとすると、プロ業者への仕向けが、誠実な動きになります。事情により売り急いでいたり、瑕疵担保免責が必須だったり、「いわく」がついていたりして、普通の販売モードでは対応しづらい物件が多くなります。しかし、マーケット価格よりは少し値ごろ感はあります。

ただ、プロ業者向けの物件を手にしようとすれば、プロと同じ動きをしなければなりません。

一般個人の皆様とは取得の背景も異なります。まず「採算にあえば何でもいいから買う」が大前提です。この段階でプロと同じ行動をとるのは、通常は難しいはずです。２～３階物件を紹介して反応が弱ければ、次はありません。それがわかっているので、買取プロ側も毎日、地元や大手の不動産屋に１００件以上の電話をかけて、不動産業者の店頭には１０件以上飛び込んで・・・ｅｔｃ。このような動きを１日のうちに行います。これは新人担当者の動きではなく、ある程度のベテランも、暇を見つけてはやっていることです。そのうえで、大規模な有力業者の、目を付けた有望な担当者には酒色の接待をして・・・（残念ながら当社は大規模ではありませんので、接待を受けることはほとんどありませんが・・・）。こんなことを、毎日、延々とやっているわけです。そういった面々と同じ土俵で戦おうとしても、実際は現実的ではありません。