売却でダメな不動産業者を見分ける

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売却を依頼するにあたり避けたほうがいい業者は、「売却の間口を狭くする」業者です。特定の事情があれば別ですが、物件情報の【拡散】を避けようとする業者は避けたほうがいいでしょう。一般個人を売り先に想定して通常の広告で売る場合、情報が広がらなければ、売却は不可能です。拡散を避けることが出来れば、手数料を独り占めすることが可能となります。様々なパターンをご紹介します。

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間口を狭くするダメ業者

大きなお金を目の前にして誠実さを失う

誰しも自らの欲望のために生きています。不動産は金額が大きいですから、お金の前には心を乱す人が多いのは実情です。大きな会社に勤めている人でも同様です。消費者の側が性善説にたつのはかなりのリスクがあります。ダメな業者を見極める目を持つ必要があります。次の段落で、売却依頼ダメな不動産業者のパターンをご紹介しますが、共通しているのは、「売却の間口を率先して狭くする」業者です。適切な拡散ができなければ、売れるものも売れません。

物件を独り占め

売却の間口を率先して狭くするのは、物件を独り占めするためです。値こなし、売り先、思うままです。不当に安く業者に卸して、裏でリベートを取るなんてこともあります。そいSて、独り占めをすべく、悪質な業者はいろんな詭弁を弄します。しかし、適切な拡散が必要なのは、子供が考えても当たり前のことですので惑わされないようにしなければなりません。

仲介業の場合でいえば、共同仲介ではなく、売主と買主の両手に対して単独で関与できれば、多額の手数料を取ることができます。仲介業者には、費用のかかる「在庫」もありません。売れても売れなくてもいいのです。そこで、消費者の味方にはならない業者は売却の拡散を避けて、手数料を独り占めできるように、じっくりと待ちます。

物件の拡散をさけるべき特定の事情があったとしても、自己本位を前提とした業者へ依頼をするのは避けたほうがいいかもしれませんので、こちらの記述はご参考になると思います。

売却でダメな不動産業者の類型

囲い込みの悪評

囲い込みとは、物件を囲い込むことです。客付け協力業者を意図的に排除して、仲介手数料の請求額をマックスにすることをねらいます。大手や地元の中堅であればネットで評判を拾うことが出来るかもしれません。火のないところに煙は立ちませんので、もし悪い評判があれば何か出てくるはずです。

【〇〇不動産販売 囲い込み】 【〇〇ハウス 両手】などの検索語で調べてみると、何か出てくるかもしれません。

さらに大変なのは売れないときです。悪評が出ている業者は周囲の他の不動産業者が協力をすることはありません。一蓮托生で進まなければなりません。

買主を抱えるチラシの配布

買主を抱えていますというチラシは、だいたいこのようなものです。

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よく、ポストに迷惑チラシとして投函されていませんか? 普段は迷惑なチラシなのに、所有マンションを売る立場になると、不思議なことに、気になるようです。しかし内容が本当だったことは経験的にありません。マニュアルにもある常套手段です。売却を委託してみて期待した案内がなくても、外部からは検証不可能ですので、どのような言い訳もで可能です。

本来は迷惑だったのわけですから、このようなチラシの内容は疑うことが重要かもしれませんね。

買取保証をする業者

「買取保証」とは一般個人に向けて売却活動をして、最終的に売れない場合は仲介業者が買い取るというシステムです。売れない場合でも安心というわけです。

ただ、「買取保証」などを呼び物にして前面に押し出してくる会社は注意すべきかもしれません。一般的な手法としては、上述の「囲い込み」などの手法を用いて物件を売れない状況に追い込みます。一方で、営業活動は続けて。見込み客を溜め続けます。そして、買主が不安になったタイミングで安く買い取ること申し出ます。

最初から買取に方向性を出しておけば買取競争にすすめることが出来ます。しかし売れないことが続いた状態ですので、売主も不安です。その不安に漬け込んで、買取競争がない状態になって、買取価格の提示になりますので、最初に買取業者にぶつけるより、かなり安くなります。

さて、後日買い取ったあとでどうなるかというと、仲介営業の時期に溜めた見込み客に紹介をします。こうなると安全に売れます。買取はリスクが高い事業ですが、スピ―ディに転売できれば、だらだらと仲介を進めるより利益率が高くなります。悪質な買取保証の場合は、この一連の流れが本来の目的といっても差し支えありません。

あえて「一般媒介」

不動産仲介の契約形態は3種類あります。「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」です。「一般媒介」は他の業者に客付け協力を求めるためにデータベースに物件を登録する義務がありません。これを逆手に取り、あえて「一般媒介」を勧める業者がいます。他の業者に客付け協力を求めるためにデータベースに物件を登録しなければ、じっくり物件を独り占めできます。

宅地建物取引業法第34条の2第5項
宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者(以下「指定流通機構」という。)に登録しなければならない。

一方で、「専任媒介」「専属専任媒介」では、他の仲介業者からの客付けを促すため、データベースに物件をを登録する義務があります。適切に運用できれば買主を募集する間口が広がります。一般媒介にするメリットは複数の業者に依頼できることです。あえて一般にするのであれば、複数でかつ、1社あたりの販売力が高い大手に依頼するほうがいいでしょう。

個人間売買なのに売主の手数料が無料

「個人間売買」というのがポイントです。上述の「あえて一般媒介を勧める」の劣化版です。仲介手数料無料の仕組みはいろんなバリエーションがありますが、考えられる中で、最悪のものかもしれません。

仲介手数料が完全無料では業者は事業を続けることができませんから買主様に請求するわけですが、個人間売買で、売主の手数料を無料にしてしまうと、囲い込む必要が出てきます。つまり、他の業者からの客付けを受け付けることが出来ません。これをもう少し(仲介業者にとって上手に)行うのであれば、たとえば、他に買いたい人がいるのに売主にそれを言わないで、後日になり自ら買ったり、買取業者に横流しして、再販を受託するのを目的とする会社があると聞きます。

当社も仲介手数料無料の売却を取り組んでいますが、あえて売主様にも買主様にも不利になるアプローチは実施しません。うまい話はないと警告したいと思います。

一括査定サイト経由

一括査定サイトは便利なのですが、弊害は高値競争をあおっていることです。引越見積もりの一括サイトは実際にその金額で引っ越しますし、クルマ買取査定サイトの場合は実際にその価格で買うことが前提です。責任のある値段を提示します。しかし不動産の査定サイトの場合は予測を述べているにすぎません。売れる値段を約束しているわけではありません。このシステムを逆手にとることで、とりあえず売れない値段でもいいので販売受託を取り付けて、後で少しづつ値下げをして相場値段に値下げさせるという手法を行う業者もいます。

分かっててやる分には正しいですが、予想を超えた値下げになりますので、その後の生活の目安が変わる可能性もあります。あくまで、参考の価値としておくのがいいでしょう。

法令を守らない業者

自分の会社を大事にしない業者がお客様を大事にしてくれるわけはありません。法令を守る・守らないは基本のキと言えるかもしれません。ダメな不動産業者の見分け方という記事では、購入者側の視点にたった「ダメな不動産業者」の情報をご提供しています。ぜひご覧ください。

売却業務で良い業者を見極める

売買が得意な業者

営業日

個人所有のマンションや一戸建ては不動産は売却先も個人向けになります。たとえば、多くのお客様は土日に家さがしをすることになりますので、土日に営業日を設定していないと、的確な対応ができません。

営業品目

不動産業といっても様々な分野があります。主に賃貸を中心とする不動産業者は、賃貸のプロです。管理が得意な業者は管理のプロであり、開発が得意な業者は家づくりのプロです。
そのなかで、まずは、「住宅の仲介が得意な業者」を選ばねばなりません。

業者の物件ラインナップを見てみましょう。業者の会社ホームページを見れば、どのような物件を扱っているか、一目瞭然です。むろん、個人向け不動産を扱う会社として、ホームページがないのは論外です。
そのうえで、住宅が得意な業者を見極めるには、大手銀行に対して、住宅ローンの代行ができるかというのがポイントだと思います。

住宅ローン

「住宅ローンセンター」との対応が可能かどうかで、見極めができると思います。住宅の売買が得意な業者は、大手業者、地場で複数の店舗がある業者、中小零細業者などいろいろあります。

囲い込みをしないと明言している業者

筆者の意見としては、筆者が売却を委託するなら、「囲い込みをしない」と会社として明言している業者に依頼をしたいと考えています。ただし、囲い込みの問題などより、有名な会社のほうが安心と考える方もいると思います。

大手はメンバーが多いので、事実上、囲い込みをしないと明言できません。ただ、聞いたことがない会社には、なんとなく依頼しづらいというお気持ちも、理解できます。

信頼できる担当者

不動産業界は離職率が高いとされる業界の一つです。厚生労働省の資料では、平成24年3月卒業者の3年後離職率が高い業界として、離職者が38%とされていました。大きな会社ほどノルマも厳しく、環境は厳しいものです。しつこい営業マンが多いイメージの不動産業界ですが、追い立てられて、心を失っているのかもしれません。

しかし、担当するの人は目の前の担当者であり、結局は、仕事をする人の資質が重要となります。大きな会社だからといっても信頼をするのは危険です。ですので、売却を依頼すべき相手は、「誠実な人物」というようにいえると思います。「ウソをつかない」「約束・ルール・期限を遵守する」「一貫性がある」はもちろん、「大言壮語をしない」「煽らない」「悪口を言わない」「親身」など、人間関係のスキルはそのまま不動産取引の世界でも当てはまります。

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ロータス不動産は2010年創業で着実に実績を重ねてきました。「ロータス」とは英語で「蓮の花」のことで、よく智慧や慈悲の象徴されます。綺麗ごとだけではない不動産の世界でも、良い水先案内人として、美しい花を咲かせる存在でありたいという考えています。

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