不動産売却でダメな業者・信頼できる業者を見分ける

「不動産売却でダメな業者・信頼できる業者を見分ける」のサムネイル

信頼できない人に依頼すれば、不動産売却の失敗は確実です。信頼できる相手の見極めは、不動産売却の「最優先課題」です。

売却先の間口を狭くしたり、囲い込みをする行動をする業者は避けるべきです。物件情報が広がらなければ、売却はできません。運営面で信頼性・誠実性に欠ける運営をする業者も避けるべきです。

信頼をできる業者を見分けるには、できれば他業者への広告を許可する業者に依頼したほうがいいです。詭弁に惑わされないようにしましょう

公開日: 更新日:

この記事の作者

2010年から(株)ロータス不動産代表。ヤマト住建(株)等OB。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター他。早稲田大(法)95年卒。在学中は早大英語会に所属。

売却の間口を狭くするダメ業者

不動産は金額が大きいです。大手・中小とも、お金の前にはひどい行動をとる人が出るのは避けられません。売却依頼をするのにダメな不動産業者において、まず挙げられるのは、「間口を率先して狭くして売却の流れを止める業者・担当者」です。

仲介業の場合でいえば、共同仲介ではなく、物件を独り占めすることができれば、仲介手数料が思いのままになるのはもちろん、価格の値下げも思うままです。買取業者に不当に安く業者に卸して、裏でリベートを取るなんてこともあります。

囲い込みの悪評

囲い込みとは、物件を囲い込むことです。客付け協力業者を意図的に排除して、仲介手数料の請求額をマックスにすることをねらいます。大手や地元の中堅であればネットで評判を拾うことが出来るかもしれません。火のないところに煙は立ちませんので、もし悪い評判があれば何か出てくるはずです。

【〇〇不動産販売 囲い込み】 【〇〇ハウス 両手】などの検索語で調べてみると、何か出てくるかもしれません。

さらに大変なのは売れないときです。悪評が出ている業者は周囲の他の不動産業者が協力をすることはありません。一蓮托生で進まなければなりません。

個人間売買なのに売主の手数料が無料

「個人間売買」というのがポイントです。上述の「あえて一般媒介を勧める」の劣化版です。仲介手数料無料の仕組みはいろんなバリエーションがありますが、考えられる中で、最悪のものかもしれません。

仲介手数料が完全無料では業者は事業を続けることができませんから買主様に請求するわけですが、個人間売買で、売主の手数料を無料にしてしまうと、囲い込む必要が出てきます。つまり、他の業者からの客付けを受け付けることが出来ません。これをもう少し(仲介業者にとって上手に)行うのであれば、たとえば、他に買いたい人がいるのに売主にそれを言わないで、後日になり自ら買ったり、買取業者に横流しして、再販を受託するのを目的とする会社があると聞きます。

当社も仲介手数料無料の売却を取り組んでいますが、あえて売主様にも買主様にも不利になるアプローチは実施しません。うまい話はないと警告したいと思います。

あえて「一般媒介」をお勧めする業者

不動産仲介の契約形態は3種類あります。「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」です。「一般媒介」は他の業者に客付け協力を求めるためにデータベースに物件を登録する義務がありません。これを逆手に取り、あえて「一般媒介」を勧める業者がいます。他の業者に客付け協力を求めるためにデータベースに物件を登録しなければ、じっくり物件を独り占めできます。

宅地建物取引業法第34条の2第5項
宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者(以下「指定流通機構」という。)に登録しなければならない。

一方で、「専任媒介」「専属専任媒介」では、他の仲介業者からの客付けを促すため、データベースに物件をを登録する義務があります。適切に運用できれば買主を募集する間口が広がります。一般媒介にするメリットは複数の業者に依頼できることです。あえて一般にするのであれば、複数でかつ、1社あたりの販売力が高い大手に依頼するほうがいいでしょう。

信頼性・誠実性に欠ける運営をする業者

買主を抱えるチラシの配布

買主を抱えていますというチラシは、だいたいこのようなものです。

meiwaku-chirashi

よく、ポストに迷惑チラシとして投函されていませんか? 普段は迷惑なチラシなのに、所有マンションを売る立場になると、不思議なことに、気になるようです。しかし内容が本当だったことは経験的にありません。マニュアルにもある常套手段です。売却を委託してみて期待した案内がなくても、外部からは検証不可能ですので、どのような言い訳もで可能です。

本来は迷惑だったのわけですから、このようなチラシの内容は疑うことが重要かもしれませんね。

買取保証をする業者

「買取保証」とは一般個人に向けて売却活動をして、最終的に売れない場合は仲介業者が買い取るというシステムです。売れない場合でも安心というわけです。

ただ、個人売り主にとっては、買取保証はデメリットになる可能性もあります。安く買い叩くために、仲介営業で「あえて売らない」という動きをする可能性があるからです。

買取と仲介で比較すると、買取のほうが利益は大きいです。つまり、仕事をさぼっていたほうが、利益が最大化できます。さぼったほうが利益になるのは、システムとして何か変ではありませんか?

ちなみに、営業活動は何のためにするかというと、買取後の見込み客を溜めるためです。買い取ったあとで、見込み客に紹介をします。悪質な買取保証の場合は、この一連の流れが本来の目的といっても差し支えありません。本来、買取はリスクが高い事業ですが、安全に売ることができれば、仲介を進めるより利益率が高くなります。

買取保証をサービスに掲げる業者は結果として二枚舌になりかねませんので、中小はもとより大手も安心して任せるべきではありません。最初から買取に方向性を出しておけば買取競争にすすめることが出来ます。

一括査定サイト経由

引越の一括見積もりは実際にその金額で引っ越しますし、クルマ買取査定サイトの場合は実際にその価格で買うことが前提です。責任のある値段を提示します。

しかし不動産の一括査定の場合は単なる予測です。販売活動は未来の作業ですから、実際には売れる値段の約束ではありません。

システムを逆手にとることで、売れない値段でもいいので販売受託を取り付けて、少しづつ値下げをさせるという手法を行う業者もいます。このタイプの業者に売却を依頼すると心がすり減ることになります。

一括査定サイトは便利なのですが、不当な高値競争をあおっている結果となっているのは弊害かもしれません。予想を超えた値下となると、その後の生活の目安が変わる可能性もあります。あくまで、参考程度にとどめておくおくのがいいでしょう。

法令を守らない業者

自分の会社を大事にしない業者がお客様を大事にしてくれるわけはありません。法令を守る・守らないは基本のキと言えるかもしれません。ダメな不動産業者の見分け方という記事では、購入者側の視点にたった「ダメな不動産業者」の情報をご提供しています。ぜひご覧ください。

能力不足の担当者(業者)

売主から退却の委託を受けてから、戦略を考え、買主に物件を届けるのは、会社ではなく、担当者です。買主に届けるには、頭を使い、手と体を動かし、心をくだいて事に当たる必要があります。担当者の対応いかんで、対応や物件のアピールが不十分になることは十分あります。

業者の看板は大きくて、名前は立派でも、力不足の担当者が存在するのが現実の世界です。頭が良くても手と体を動かさなければ物件売却の成功はおぼつきませんし、手と体を動かしていても、頭が悪ければ、十分な成功には到達しません。

立ち振る舞い、受け答え、対応の状況、押しつけがましい答えの有無などを通して、担当者のクレバーさを見極めていく必要があります。

売却業務で良い業者を見極める

売買が得意な業者

営業日

個人所有のマンションや一戸建ては不動産は売却先も個人向けになります。たとえば、多くのお客様は土日に家さがしをすることになりますので、土日に営業日を設定していないと、的確な対応ができません。

営業品目

不動産業といっても様々な分野があります。主に賃貸を中心とする不動産業者は、賃貸のプロです。管理が得意な業者は管理のプロであり、開発が得意な業者は家づくりのプロです。
そのなかで、まずは、「住宅の仲介が得意な業者」を選ばねばなりません。

業者の物件ラインナップを見てみましょう。業者の会社ホームページを見れば、どのような物件を扱っているか、一目瞭然です。むろん、個人向け不動産を扱う会社として、ホームページがないのは論外です。
そのうえで、住宅が得意な業者を見極めるには、大手銀行に対して、住宅ローンの代行ができるかというのがポイントだと思います。

住宅ローン

「住宅ローンセンター」との対応が可能かどうかで、見極めができると思います。住宅の売買が得意な業者は、大手業者、地場で複数の店舗がある業者、中小零細業者などいろいろあります。

囲い込みをしないと明言している業者

筆者の意見としては、筆者が売却を委託するなら、「囲い込みをしない」と会社として明言している業者に依頼すべきと考えています。

なお、大手は囲い込みをしないと明言しません。大手はプライドもあり、支店や担当者により売却方針が変わることがあります。なにより利益率を最大化したい関係もあります。大手は件数が多いため評判・口コミも多くなります。それらも参考にすべきでしょう。

広告可としてレインズに載せる業者

業者間のネットワークにレインズというものがあります。レインズに載せると、元付業者に対し、他の客付業者から、業者の負担で「広告を出させてほしい」という申し出がある場合があります。大手も含め、一般的には他の業者からのこのような申し出は断る業者が多いと思います。

業者の負担で広告を出してくれるなら、売主さんは願ったりかなったりと思うかもしれません。しかし、決してそうではありません。他の業者に買主を紹介されると、元付業者の仲介手数料の取り分は減ります。

一般の方は全く知らないことですが、広告許可の権限は元付業者の完全な一存です。囲い込みの姿勢を見極めるため、「広告許可をしますか?」と聞いてみるのもよいでしょう。

信頼できる担当者

売却を依頼すべき相手は、「誠実な人物」にすべきです。「ウソをつかない」「約束・ルール・期限を遵守する」「一貫性がある」はもちろん、「大言壮語をしない」「煽らない」「悪口を言わない」「親身」など、人間関係のスキルはそのまま不動産取引の世界でも当てはまります。

不動産業界は離職率が高いとされる業界の一つです。厚生労働省の資料では、平成24年3月卒業者の3年後離職率が高い業界として、離職者が38%とされていました。

しつこい営業マンが多いイメージの不動産業界ですが、大きな会社ほどノルマも厳しく、環境は厳しいものです。追い立てられて、心を失っていくことがあります。会社の在り方にも注意を向けるべきといえます。

不動産売却の知識をメールでお伝えしています(利用料無料)

  • 業者と対等に話せる知識を学べる
  • 利用料無料
  • 個人情報不要
売却知識のメール講座

(株)ロータス不動産について

株式会社ロータス不動産
東京都台東区蔵前1丁目8番3号 TEL)03-5809-1630 FAX)03-5809-1541
総武線浅草橋・浅草線蔵前が最寄です。秋葉原、新御徒町、東日本橋の各駅もアクセスが便利です。

ロータス不動産は2010年創業で着実に実績を重ねてきました。「ロータス」とは英語で「蓮の花」のことで、よく智慧や慈悲の象徴されます。綺麗ごとだけではない不動産の世界でも、良い水先案内人として、美しい花を咲かせる存在でありたいという考えています。

ロータス不動産のSNS

「売却仲介業者の裏側」のおススメ記事

記事アーカイブリンク

不動産購入売却の知識のカテゴリご覧になれます。

カテゴリーリスト

記事のトピック