瑕疵担保責任と瑕疵担保免責

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瑕疵とは見えない欠陥のことです。担保とは、もしもの時の補償するということです。欠陥が生じても、双方の合意により、売主を免責とする契約も可能です。
一方で、業者の販売物件であるリノベーションマンションなら新築建売は所定の年数の瑕疵担保担保が法律で強制されています。

手続き・契約面もしっかり対応しています。気になる物件は、まずは仲介手数料無料~半額をお調べして、手数料のお見積もりをご案内しております。

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瑕疵担保責任とは

瑕疵とは、見えない欠陥のことです。「使用上当然に有しているべき性能などを欠く状態」などともいいます。普通であれば容易に発見できない欠陥も含みます。見えない欠陥については、売主が責任を負うのが、法律の原則です。民法では、瑕疵担保責任の定めがあります。瑕疵がある場合、売主は買主に対して負わなければなりません。もちろん契約の時に、かような瑕疵を知らず、知らなかったことについて無過失である場合には買主は契約解除や損害賠償の請求ができます。

しかし、瑕疵担保の期間は無期限ではありません。民法の定めでは第570条において、「売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。」との記述があり、566条3項では「前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。」との記述があります。つまり、瑕疵を発見してから1年以内に是正の請求をしなければならないとの記述があります。

ただ、売買契約の実務では、構造上重要な部分等につき、引き渡しから3~6ヶ月の瑕疵担保責があることを取り決めることが一般的です。いづれにせよこの期間に欠陥が発見された場合は、売主は修補の責任があります。

なお、当事者間の合意で瑕疵担保責任の免除を取り決めることもできます(後述)。

建売住宅・リノベーション住宅の瑕疵担保責任

リノベーション物件などの瑕疵担保責任

リノベーション物件などは、多くの場合、不動産業者・リフォーム業者が売主となっています。不動産業の免許を持つ業者が売主で、買主が一般の個人の場合、売主は瑕疵担保責任を必ず負います。免責にできません。これは宅地建物取引業法の規定によります。土地・建物すべての隠れた瑕疵について、引渡し後、最低2年間は担保の責任を負うものとされています。不動産事業者などは専門の事業者に該当しますが、ここでいう専門の事業者とは、不動産業者の免許を有したリノベーション業者、建売業者などが該当します。(宅地建物取引業法40条)。

新築物件の瑕疵担保責任

新築物件ではさらにこの点のバックアップが付加されています。『品質の確保を促進する法律』という特別法で、10年間の保証が義務付けられています(いわゆる「10年保証」)。10年もあれば構造的な欠陥も出てきて、おおむね物件は大丈夫だろうという考えもあるようです。

売主の瑕疵担保責任と「仲介手数料無料」との関係について

仲介手数料無料の対象となる物件は、多くの場合、リノべマンションや建売住宅です。上記のように、リノベマンションや新築物件は、売主による瑕疵担保責任があります。つまり、仲介手数料無料の対象となる物件は同時に売主により瑕疵の責任がある物件となるのです。リノべマンション、建売住宅をご購入されるのであれば、大手・中小など関係なく、当社のような仲介手数料無料を対応する仲介業者から購入するのがオトクと言えます。

瑕疵担保免責

個人間売買においては、瑕疵担保責任を特約により無効にすることができます。瑕疵担保免責の契約では、原則的に売主は責任を負いません。

このため、瑕疵担保免責の物件は、いわゆるプロや知識がある方が買い手になるのが一般的です。一方、売り手は何かしらの事情があることが一般的です。よくあるケースでは、破産直前で、資力がないため売却に伴う責任が果たせないことが一般的です。

また、現実的な状況では、資力がないため、メンテナンスがおざなりである場合も多いようです。雨漏りが出たがどうしたりいかなどは、相談サイトなどではよく見かけます。そのため、瑕疵担保免責の物件は、一般相場よりも安い傾向はみられます。フルリフォームを前提を前提としている場合は、安い買い物ができる可能性があります。

しかし瑕疵担保免責物件だから安いという意味するわけではなく、明確なのは瑕疵担保免責契約において、実際に瑕疵があった場合では、原則的に売主は責任を負わないということだけです。

このような記述があると瑕疵担保特約のある物件は「いわく」の匂いがするので惹きつけられる方も多いのですが、実際にはいわくではありません。実際に瑕疵が出ると、予期しない多額な出費を強いられるなど悲惨なことになります。なにより、売主さんが将来の出費の可能性をおそれているので、あえて価格が低くなる瑕疵担保免責という選択をしていることもありますので、十分注意しましょう。

瑕疵担保免責で売却するなら買取業者への売却が現実的

次に、売主側からの視点でも考えてみましょう。買主側からするとリスクがある瑕疵担保免責ですので、簡単に一般的な個人には売ることはできません。通常はリフォームを前提とした個人などが中心となりますが、リスク回避的な行動が多い日本人の場合ですと、実際に買うことができる個人は、不動産取引の実務経験がある個人か、セミプロのような人が多くなります。したがって、買取業者への売却が現実的な対応となるかもしれません。当社では買取業者への仲介は仲介手数料無料で行っています。瑕疵担保免責の物件でも手数料無料で対応しております。

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