未公開物件のメリット・デメリット

更新

不動産営業マンから「未公開物件」と言われれば、何か特別扱いを受けた気がします。この「特別感」こそ、未公開物件という表現を用いる目的です。
ちまたで未公開物件と宣伝している物件は、本当の意味では未公開とは言えません。
「未公開物件」「あなただけ」という響きは気持ちが高揚しているときにはゴマをすられていると気をつけるべきタイミングといえます。

仲介手数料と諸費用の見積もりをいたします。気になる物件の仲介手数料をお調べします。広告上未公開といっても、当社でも取り扱うことができる場合がありますので、確認だけでも有効です。見積もり無料です。
物件検索では手数料無料の物件をご紹介中です。23区の都心、城西、城東、城北エリアでお探しなら一見の価値ありです。

そもそも「未公開物件」とは何か

「未公開物件」という言葉ですが、現状では、公正取引規約や法令などによる定義はありません。我々不動産業者が住宅などの小規模物件で「未公開物件」と言っている場合は主に以下のような物件です。

不動産業者が自らの判断で公開手段を制限する物件

一般的なのは個人の売主から委託を受けた不動産業者がとる対応です。主としてプライバシーの関係から公開を制限しています。このような物件も我々不動産業者は未公開物件といっています。こういった場合は委託を受けた会社だけが公開していますので、未公開物件などということがあります。しかし厳密な意味では未公開ではありません。よく電柱のステ看板に「未公開物件」などと違法な広告を見かけますが、そのような物件です。

つぎに一般的なのは、売主は不動産業者であり、その不動産業者が一部の仲介業者のみに広告展開をさせている物件です。広告をしている業者のほうが、手数料にありつける可能性が高まります。売主があえて広告出稿者を制限すると、仲介業者は歓迎します。「建売」「条件付売地」「リフォームマンション」で未公開と称する物件はこのパターンです。広告は他社にはしてもらいたくないだけで、客付けは歓迎されます。このような物件は、当社では会員情報として物件を掲載しています。このタイプも違法な電柱広告や投函チラシで見かける「未公開」の物件です。厳密な意味では未公開ではありません。

一社に販売委託をした物件

販売ルートを絞った物件も我々の世界では未公開物件ということがあります。仲介業者に多額の広告をかけさせる場合、売主は販売ルートをしぼって特命で1社だけに販売を委託する場合があります。特権的に1社だけが販売できる意味では、未公開とも言えますが、公開していることには変わりません。

販売公開前、あるいは直後の物件

単に情報が広く伝達していない状態であれば、未公開物件のような錯覚になります。これまで、インターネットが日常生活に入る以前は、不動産情報は不動産業者が独占していました。消費者は不動産情報は不動産業者から得るものでした。このような時代の不動産販売戦略では、「未公開物件」というフレーズは容易に効果をもたらしました。しかし、多く情報が容易に伝達可能な状態になったいま、便利になった一方で、かえって氾濫するようになりました。実際には公開しなければ情報を伝達することはできませんから公開してるわけですので、堂々と「未公開販売」と言っているのは変な話です。

耳触りのいい「未公開物件」という言葉

人は耳触りのいい言葉しか耳に入りませんし、目に入りません。「あなた限定の未公開」と言われれば、特別扱いされたと感じます。たいへん嬉しい気分になります。そこに付け入るのが不動産業者の狙い目です。未公開物件と言われたらダマされている可能性を警戒してください。「未公開」と不動産業者が言っている物件は、実際には単に、「見学のルートが限定された物件」にすぎず販売上の演出にほかなりません。むしろ多くの市場の人の目を経ていない分、割高な可能性があります。

いまはインターネットで不動産を探すので、情報収集は容易です。インターネットでは似たような物件情報が多いのも実情です。情報自体は集めることが容易な状況です。希望の条件を限定すれば、探すべき物件はすぐに見尽くしてしまいます。そのため「未公開物件」自体は以前よりも重宝されます。お客様の側でも、未公開か気にされる方は、まれにいらっしゃいます。不動産は、公開せずに売れることはありません。

落ち着いて考えればそのことは十分に理解できます。買主が可能な限り安く買いたいのと同様で、売主はできるだけ高く、所有している不動産を売却したいものです。それなのに、売却委託を受けた物件を、インターネットに出さず、「未公開」と称して販売していたら、どうなるでしょうか。間違いなく販売委託を解約されます。ひどい場合は、法律的な背任を追及されるでしょう。このように、未公開物件という存在は論理的に破綻していますので、「未公開物件」という存在は、人々の心の迷いが生み出した、インターネット時代には都市伝説と言えます。

本当の意味での未公開物件

しかし、諸般の事情により公開をできない物件も、不動産取引の世界では存在するも事実です。本当の意味での未公開物件です。結論からいいますと、このような物件は不動産業者に事業用として紹介されます。不動産業者は利益になればどんな物件でも検討が可能ですので、個人のように条件を付けません。不動産業者は判断が早く、資金力があります。つまり、スピード感がある検討が可能です。このように個人と不動産業者の情報環境は、圧倒的な差があります。このような流通状態での「未公開物件」は取引上の瑕疵があることも多く、一般個人向けとしては、若干の問題があることが多いです。

「未公開物件」と言われても石っころの物件もあります。不動産業者の営業トークでも、訳アリ顔のヒソヒソ話で「未公開物件でたいへんお得です」と紹介する物件するならば、「なぜ不動産屋が買わないのか」と鋭く質問をしてみるべきです。

次に、未公開物件の弊害を見ていきましょう。

未公開物件の弊害

1.割高である

上記の通り、「未公開」というのは、販売上の演出にすぎません。しかし、この手の販売形態の物件なのですが、割高な価格であるのが実情です。とくに販売の仲介業者を1社に絞ったタイプは危険です。「未公開」という販売上の演出に説得力を持たせるためです。未公開にするのは、販売ルートを限定してお客様には他と比較させないのが目的です。「未公開」「当社だけ」という状況を作ります。「希少性」の演出をします。もちろん、この販売手法は売主も承知しています。このような手法により、お客様には他と比較しづらい状況をつくるのです。お客さんを囲い込みやすい状況を作る点では、分譲マンションのモデルルーム販売も、原理的には同じです。

2.アオリが利く

更によりよくないのが、アオリが利く環境へ、買主が自分自身で追い込まれていくことです。「あなただけ」と甘い言葉をささやき、他では買えないと訴えるわけです。消費者の冷静な判断を少しづつ奪っていきます。アオリが利いてくれば、お客さんは焦ります。勢いで申し込むようになります。それが不動産業者の狙いです。このような販売業者は「販売力」を売りにしている業者です。実際に問い合わせをすると、営業がしつこいはずです。実をいいますと、本当は売主は販売ルートを絞りたくなどありません。販売ルートが少数に絞ると、売れるスピード感が遅くなります。誰がやっても売れるような物件、割安な物件では、このような手法は不要です。
しかし、割高なのは売主が一番承知しているので、希少性の演出をして販売にプレミアム感を出して、割高な物件の販売にチャレンジするのです。

3.オトリ・ウソ広告

最近では少ないと思いますが、未公開物件云々をいう不動産業者の場合、物件そのものが存在しないおとり広告の場合もあります。
しかし、そうでなくても、表に出している情報が絞られています。とにかく反響を集めようと考えるのもこのタイプです。集まった名簿でどんどん営業をしようと考えるタイプといえます。

当社は下記エリアの物件を手数料無料で取り扱う会社です。

  • 五反野パーク・ホームズ 五反野パーク・ホームズ
    2448万円 3LDK
    足立区足立4丁目

    東武伊勢崎線五反野駅
  • 秀和富士見町レジデンス 秀和富士見町レジデンス
    2580万円 1R
    千代田区富士見1丁目

    東京メトロ半蔵門線九段下駅
  • プレジャーガーデン木場弐番館 プレジャーガーデン木場弐番館
    4280万円 3LDK
    江東区東陽3丁目

    東京メトロ東西線木場駅
  • new
    親水公園ダイヤモンドマンション 親水公園ダイヤモンドマンション
    3080万円 3LDK
    足立区古千谷本町2丁目

    日暮里舎人ライナー舎人駅
  • up
    エル・アルカサル渋谷 エル・アルカサル渋谷
    3099万円 1DK
    渋谷区円山町

    京王井の頭線神泉駅

価格改定物件情報(23区内の手数料無料物件です)

価格改定の物件情報です。もっと多くご覧になりたい方はこちらから

会員登録をすると会員物件も閲覧可能になります。
  • 一般公開物件:3057件
  • 会員限定物件:830件
東京の中古マンションが仲介手数料無料