共同仲介と単独仲介の違い

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複数の不動産会社が、共同で仲介することを「共同仲介」といいます。1社で単独仲介することを「単独仲介」といいます。

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複数の業者で対応する「共同仲介」

共同で1件の取引を成立させるケースを「共同仲介」と言い、単独の仲介会社が1件の取引を成立させるのを「単独仲介」といいます。後述しますが、俗に我々不動産業者は共同仲介を「片手」、単独仲介を「両手」といいます。この「片手」「両手」の語源ですが、「片手の手間賃」「両手の手間賃」と認識していただくと解りやすいと思います。

共同仲介とは

仲介会社の共同で1件の取引を成立させるケースを共同仲介と言います。業者は情報交換を行うため、「レインズ」「アットホーム」など、不動産業者専用の情報流通サイトが活用されています。
通常、不動産の売却を希望する不動産の売主は、一般媒介もしくは専任媒介という形態で、一定の不動産業者に売却を依頼します。後述するように単独仲介で決まる場合もありますが絶対ではありません。
共同仲介のシステムが活用されるのは、遠方に居住する一般個人・法人どうしの売買などです。不動産は大きな買い物で、営業マンの能力や会社の姿勢重視するお客様もいます。このような場合でも共同仲介が活用されます。
通常の共同仲介は「売主側」で1社の仲介業者、「買主側」で1社の仲介業者という形態が一般的ですが、数十億円もする大型の開発用地の場合は、3社以上の仲介にて取引が成立する場合もあります。なお共同仲介は「共同媒介」ともいいますが。意味は同じです。

単独仲介とは

単独仲介とは1社の仲介会社が売主と買主の双方を担当することです。単独仲介は1社(一人)の仲介なので、伝言ゲームになる部分は少ないのがメリットです。一般的には消費者の皆さんは単独仲介が基本だとお考えの方が多いようです。しかし、どちらが基本ということはなく、いづれも基本的な形態です。
ちなみに「仲介手数料無料」とは、「仲介料の請求を売主に限定し、買主については仲介手数料を免除したケース」ですので、単独仲介の一形態と言い換えることもできます。

仲介手数料の配分について

単独仲介の場合は売主、買主がそれぞれ1社の仲介会社に手数料を支払います。一般的に適用されているのは、当事者のそれぞれが3%づつというケースです。手数料の金額は法律で上限が3%+6万+消費税と定められています。
一方で、共同仲介の場合でも支払う金額は同じです。つまり、売主、買主が支払う手数料は法律で定められた上限を超えることはありません。なお当社をお取引に指名していただければ、半額で対応します。ちなみに3社以上の仲介にて取引が成立した場合は6%を業者の数で分割して手数料を配分します。(6%とは、売主が払う分の3%と買主の払う分の3%の合計)

単独仲介の弊害は?

単独仲介は意思のスムーズな伝達が可能になる半面、弊害も指摘されています。

囲い込み

他の業者にお客さんを取られないよう、意図的に共同仲介を拒否したり、十分な宣伝活動をしなかったりというケースです。売り止めなどの手法を用いて自らが紹介する買主のみに、買主を事実上限定します。このような行為は囲い込みといいます。囲い込みに罰則はありませんが、もちろん法律では禁止されています。

双方代理

日本国においては民法第108条において双方代理が禁止されています。理由は代理人の胸三寸でどちらか一方の当事者に有利な契約を結ぶなどといったおそれがあるからです。媒介と代理は厳密には違いますが、同様のものとして弊害が指摘されていて、外国では両手仲介が禁止されている国もあります。
なお、仲介手数料無料では、売主は必ず専門の業者となります。このような業者は自らの意思で交渉をします。売主の業者は仲介業者の対応が不要であるため、事実上、仲介手数料無料では、仲介業者は買主の代理人となって行動するようになります。

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