仲介手数料無料のデメリット・落とし穴(売買)

更新

「仲介手数料無料」サービスは、見方を変えると、0円までの仲介手数料の割引きです。したがって、それ自体にはデメリットはありません。物件により「利用できる」「利用できない」の差が生じるだけです。もし気に入った物件が利用できる物件でしたら、仲介手数料無料のご利用がおススメです。気になる点について、問答形式でお答えいたします。

売買の物件検索(都内・仲介手数料無料)


株式会社ロータス不動産

電話:03-5809-1630 営業時間:9:30~20:00 / 定休日:水曜日


担当:春日秀典

当社と他社の違い、それは対応のスピード・説明の丁寧さ、そして仲介手数料の無料・半額です。お客様の経費節約と納得感に貢献します。よいと考えたことをアドバイスし、堅実確実なご説明を重視しております。詳細はコミットメント(約束)にて。

リノベーション関連の物件カタログ:関連する物件を多数ご紹介できます。

江東区
リノベーションに関する情報を多数ご紹介中

手数料無料を利用するメリットは手数料が安いだけはありません。ご覧ください。また、「仲介手数無料になる理由」についてもぜひご覧ください。についてもぜひご覧ください。

仲介手数料無料のデメリットをいう営業トーク

「手数料無料はダメ」という不動産営業マンのコメントがあることはお客様経由でお聞きしますが、誤解を利用した「営業トーク」で、真剣に取り合うものでもないようです。いくつかありますのでご紹介します。

営業トークの例

話法1:「仲介手数料を払っても、提携ローンで安い金利を利用できる」

正解:金利は銀行が決定します。

取引量の違いから、一部の大規模な仲介業者さんでは提携関係の大手銀行で優遇金利を提示できる、このこと自体は事実ですが、安い金利を得る方法は多様です。当社の場合でいえば、同等以上の安い金利の提携がありますので、実質の差別ポイントではありません。

料無料になる理由」についてもぜひご覧ください。

話法2:「当社を通すしか、この物件は買えません」

正解:たしかに、売主様の販売戦略やその他の事情により、販売ルートを完全に絞った物件もあります。以下のようなケースです。

・売主が不動産会社で、販売は仲介業務を行う子会社
・売主・物件が仲介会社に囲い込まれている状態
専任返し中の物件(手数料半額では対応可能。後述)

このタイプの物件が気に入られた場合は、残念ですが、従っていただくほかありません。ただ、このパターンは、他と比較させない作戦をとり、粘り強いセールスでじっくりと落とす作戦なので要注意。割高な物件が多いです。当社限定という物件は、しばしば注意が必要です(未公開物件商法のデメリット)。

なお、「専任媒介」というのはこれとは違います。手数料半額の対応ができますので、あきらめずご相談ください。売主様のご判断により売却の窓口を「専任媒介」にて委託することがあります。この場合、売主側の窓口はその業者に限定します。しかし、当社は共同仲介の客付け業者(買主側のエージェント)になり、手数料半額にて対応いたします。

完全なデタラメで「当社限定」という業者もまれに存在します。

話法3:「契約書・重要事項説明書の記述がしっかりと対応できません」

正解:手数料の有無とは関係ありません。

この問題は、手数料の有無ではありません。担当者のスキル、実務経験や訓練です。様々な会社の書類を見る機会がありますが、仲介手数料が有料の会社でも、ひどいところはあります。

この点は社員の出入りの激しいブラック企業かを警戒すべきです。契約書や重要事項説明の力量は、取材力・想定力です。全ての不動産業者は都道府県庁から免許を交付を受けて、重要事項説明書は資格を有した人が担当します。

この点は人材の訓練が行き届く大手が有利ですが、一部では、扱っている件数が多くて多忙過ぎる業者もいます。こうなるとやはり説明がスカスカです。難しいですね。

話法4:「無料の業者だと、アフターサービスの対応などが不安です」

正解:アフターサービスは法的には売主事業者に義務が生じます。

錯覚を活用した営業トークと言えます。仲介手数料を払うことと、アフターサービスとは関係がありません。むしろ、業者売主の物件には法令に基づいた瑕疵担保責任を課されていて、一般個人が売主になるよりも厳しい規制が課されています。手数料よりも物件による違いですが、無料対象になりうる物件のほうが、アフターがしっかりしていると言えるかもしれません。例えば、その対応として適合リノベーション住宅など、業界水準向上の動きがみられています。

話法5:「手数料無料の業者は、値引き交渉ができません」

正解:価格交渉の対応は可能です。

売主さんが価格交渉に応じることは、買主さんの手数料と無関係です。手数料無料でも価格交渉は可能であり、事例はたくさんあります。

どのようなタイプでも、人気物件は、値引きの困難かもしれません。これも率直に申しあげます。

話法6:「手数料無料では仲介責任を果たせません」

正解:仲介料責任とは説明責任(正しい情報を提供して正常な判断を促す役割)です。

「仲介業者は不具合やペナルティに備える必要があるので、仲介手数料無料の利用はやめたほうがいい」というわけですが、瑕疵担保の責任は売主さんが責任が負います(瑕疵担保責任)。狙いは瑕疵担保責任と仲介責任をごちゃ混ぜにして説明して、不安を煽る話法です。

じつは、仲介契約とは法律的には準委任契約とされています。わかりやすく言いますと、消費者に適切な判断材料を提供して、購入や売却をサポートする責任です。準委任契約とは、業務的な内容を委任・依頼するタイプの契約です。その事務の遂行のため、事実を説明する責任(善管注意義務)負います。これが本当の仲介責任です。この責任は業者や担当者の業務スキルと密接に関係しますので、担当者の出入りの激しいところはリスクが高いわけです。

一方で、手数料無料でも仲介人としての責任あります。当社の場合では、まず重要事項説明を重視しています。調査により最新の情報を提供して業務責任は絶対に果たしたいので、そのための調査にかかる費用のため「調査事務手数料(ローン含む)」として、32400円(現金購入の場合は21600円)のご負担を、お客様にお願いしています。さらに、不可効力による過失で調査・説明が誤ってしまった場合に備えて、宅地建物取引士賠償責任保険に加入しています。

「あえて」デメリットらしいことをあえて言うなら、

あえてデメリットらしいことも申し上げまますと、すべての物件が対象ではないことです。これらはデメリット・落とし穴というよりも短所かもしれません。

手数料云々はもちろん大切ですが、最も大切なのは、お客様が気に入った物件を購入されるのが重要と考えています。このような場合、無理に物件の欠点を挙げることはせず、対応外である旨を静かにお伝えします。通常、手数料無料外の物件は当社では手数料半額にて対応しています。

当社の取扱いエリアはあまり手を広げず23区で城南は手控えていますが、他社様のなかには、「一都三県」「関東」など、大きなエリア設定をしている業者さんもいます。地元密着と言い切るにはいささか広いため、ご質問やご要望は、お早めに投げかけていただくと準備よく進むでしょう。

裏事情

デメリットのお話とは関係はありませんが、お客様にもお伝えしたい裏事情もあります。手数料有料や、あるいは手数料無料業者の増加についてです。

手数料有料の業者からの横やり

手数料無料を掲げていると、「ほかの不動産業者さんが営業しづらくなるので、手数料無料で広告はおやめください」と、売主さんを経由して言われることがあります。また、数年前には手数料有料の業者の営業マンの方に「困るんだよ!」と、電話でクレームを受けたこともあります。物件を決めるのはお客様という発想は欠如していて、決めるのは不動産屋であり、不動産業者がお客様にハメ込むという発想ですので、何とも言えず悲しいと思います。

「手数料無料」の業者の増加

当社は、2010年に創業して、すぐこのビジネスモデルを開始しました。最近は「手数料無料」を掲げる不動産屋さんも増えており多種多様になっています。当時は「どうして無料になるの?」と聞かれることも多かったですが、理由を尋ねられる機会は減りました。それだけ一般化したものと見ています。

ただ、その分、業者によっては競争が厳しい世界になったかもしれません。

当社でいうとネットでの足場がありますので、そのなかで集客が可能です。たとえば、このようなコラムを提供して世間でも一定の評価があり、グーグル等の検索エンジンにも評価されて、お客様の発掘ができます。

しかし、そういった強みがないところは、販売力(しつこい営業)に頼るようになるかもしれません。一般的には数が多くなってきて、「お客様のために」という理想派は相対的に減ったと感じます。レッドオーシャン下の厳しい集客の環境では、販売力(しつこい営業)で生き延びるところが多いものです。手数料無料を掲げる仲介業者でも、そういった業者もいることは、お客様のの会話の中で感じるようになりました。お客様にとっては、手数料無料を掲げる業者にも、業者選びが必要になっているかもしれません。

この記事をシェアしていただくと筆者が勇気づけられます。

リノベーション関連の販売物件

リノベーションに関する物件を販売中

当社のご紹介

 売却に関するサービスのご紹介

 仲介手数料無料・半額の確認と説明

会員登録をすると会員物件も閲覧可能になります。

  • 一般公開物件:695件
  • 会員限定物件:1151件


株式会社ロータス不動産

電話
03-5809-1630
住所
〒111-0053 東京都台東区蔵前1丁目8番3号2F
アクセス
蔵前駅 徒歩2分/浅草橋駅 徒歩4分/新御徒町駅 徒歩10分/馬喰町駅 徒歩10分
営業時間
9:30~20:00 / 定休日:水曜日
免許番号
東京都知事 (2) 第91587号

当社と他社の違い、それは対応のスピード・説明の丁寧さ、そして仲介手数料の無料・半額です。お客様の経費節約と納得感に貢献します。当社の営業指針は「コミットメント(約束)」を、口コミ・評判は「お客様の声」など、ぜひご覧ください。

以下の場合は確認メールが届かない場合がありますのでご注意ください。
■ご登録いただいたメールアドレスが間違っている場合
■携帯メールで迷惑メール対策をされている場合
■メールボックスの容量が一杯になっている場合
■フリーメール(Yahoo!メール、Gmailなど)で登録する場合は、迷惑メールフォルダに誤転送されている場合があります。

※ドメイン指定受信を設定されている方は「@lotus-asset-and-property.com」からのメールを 受信できるように設定してください。
※携帯電話やフリーメールのメールアドレスでのご登録は、確認メールの受信ができない可能性がありますので、迷惑メール設定をご確認ください。