仲介手数料無料のデメリット・落とし穴(売買)

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「仲介手数料無料」サービスは、それ自体にはデメリットはありません。物件により「利用できる」「利用できない」の差が生じるだけです。仲介手数料無料とは、見方を変えると、0円までの仲介手数料の割引きです。したがって、もし気に入った物件が利用できる物件でしたら、仲介手数料無料のご利用がおススメです。気になる点について、問答形式でお答えいたします。



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仲介手数料無料のデメリットをいう営業トーク

手数料無料のメリットは手数料が安いことはもちろんですが、ローンで有利になったりする場合もあります。ギリギリの方にはお勧めです。さらに、売主はリフォーム業者・不動産業者ですので、一般的な個人間売買よりも売主の責任が重視されています。気になる物件・検討中の物件がございましたら、ぜひ、手数料無料の見積もりをご利用ください。なお、当社の場合、無料対象外の物件は半額です。

「手数料無料はダメ」という不動産営業マンのコメントがあることはお客様経由でお聞きしますが、誤解を利用した「営業トーク」で、真剣に取り合うものでもないようです。どうか、ご安心してご利用ください。「営業トーク」はいくつかありますので、以下にご紹介します。

営業トークの例

話法1:「仲介手数料を払っても、提携ローンで金利が安い」

正解:金利は銀行が決定します。

取引量の違いから、一部の大規模な仲介業者さんでは提携の大手銀行で優遇金利を提示できること自体は事実です。いまは、安い金利を得る方法は多様です。当社の場合でいえば、同等以上の安い金利の提携がありますので、実質の差別ポイントではありません。

話法2:「当社を通すしか、この物件は買えません」

正解:売主様の販売戦略によりルートを絞った物件もあります。以下のようなケースです。

・販売を仲介業務を行う子会社が実施
・仲介会社に囲い込まれている状態
専任返し中の物件

このタイプの物件が気に入られた場合は、残念ですが、その業者さんの言い分に従っていただくほかありません。ただ、当社限定という物件は、しばしば注意が必要です(未公開物件商法のデメリット)。他と比較させない作戦をとり、粘り強いセールスでじっくりと落とす作戦です。

なお、「専任媒介」というのはこれとは違います。手数料半額の対応ができます。売主様の売却の窓口を一定の業者に「専任媒介」したということで、売主側の窓口はその業者に限定します。しかし、客付け業者(買主側のエージェント)として、当社は共同仲介にて、手数料半額にて対応いたします。

話法3:「契約書・重要事項説明書の記述がしっかりと対応できません」

正解:手数料の有無とは関係ありません。

様々な会社の書類を見る機会がありますが、仲介手数料が有料の会社でも、ひどいところはあります。この問題は、手数料の有無ではありません。担当者のスキル、実務経験や訓練です。

むしろ、社員の出入りの激しいブラック企業かを警戒すべきです。ダメな不動産業者という記事を是非ご覧ください。

契約書や重要事項説明の力量はリスクを想定力し、取材する力です。重要事項説明書は宅建の資格を持つ人が担当します。人材の訓練が行き届く大手が有利ですが、大手でも、扱っている件数が多くて担当者が忙しすぎる場合、やはりリスクはあります。説明書がスカスカになっているのです。「人を見る目」となってくるのかもしれません。意外と難しい問題です。

話法4:「無料の業者はアフターサービスの対応が不安です」

正解:アフターサービスは法的には売主業者に義務が生じます。

仲介手数料を払うことと、アフターサービスとは関係がありません。むしろ、業者が売主ですから、瑕疵担保責任を課されていて、規制が課されています。また業界でも品位の向上に努めていて、対応として適合リノベーション住宅など、業界水準向上の動きがみられています。無料対象になりうる物件のほうが、アフターがしっかりしていると言えるかもしれませんね。

話法5:「手数料無料の業者は、値引き交渉ができません」

正解:価格交渉の対応は可能です。

売主さんが価格交渉に応じることは、買主さんの手数料と無関係です。手数料無料でも価格交渉は可能であり、事例はたくさんあります。

ただ、どのようなタイプでも、人気物件は、値引きの困難です。これも率直に申しあげます。

話法6:「手数料無料では仲介責任を果たせません」

正解:仲介料責任とは説明責任です。正しい情報を提供する責任です。

このトークの狙いは不安を煽る話法です。「仲介業者は不具合やペナルティに備える必要があるので、仲介手数料無料の利用はやめたほうがいい」というわけですが、手数料無料の物件は、上述の通り、瑕疵担保の責任は売主さんが責任が負います(瑕疵担保責任)。瑕疵担保責任と仲介責任をごちゃ混ぜにして説明しています。

仲介契約とは法律的には準委任契約とされています。わかりやすく言いますと、消費者に適切な判断材料を提供して、購入や売却をサポートする責任です。事務の遂行のため、事実を説明する責任(善管注意義務)負います。これが本当の仲介責任です。この責任は業者や担当者の業務スキルと密接に関係しますので、担当者の出入りの激しいところはリスクが高いです。

一方で、当社の場合では、まず重要事項説明を重視しています。不可効力による過失で調査・説明が誤ってしまった場合に備えて、宅地建物取引士賠償責任保険に加入しています。また、調査により最新の情報を提供して業務責任は絶対に果たしたいので、そのための調査にかかる費用のため「調査事務手数料(ローン含む)」として、32400円(現金購入の場合は21600円)のご負担をお客様にお願いしています。

デメリットらしいことを「あえて」言うなら

せっかくですので、あえてデメリットらしいことも申し上げまますと、すべての物件が対象ではないことです。デメリットと言い切るほどでもないはずです。物件により差が生じますので、手数料無料で対応できない物件は、手数料半額にて対応いたします。

手数料云々はもちろん大切ですが、最も大切なのは、お客様が気に入った物件を購入されるのが重要と考えています。このような場合、無理に物件の欠点を挙げることはせず、対応外である旨を静かにお伝えします。通常、手数料無料外の物件は当社では手数料半額にて対応しています。

当社の取扱いエリアはあまり手を広げず23区で城南は手控えていますが、他社様のなかには、「一都三県」「関東」など、大きなエリア設定をしている業者さんもいます。地元密着と言い切るにはいささか広いため、ご質問やご要望は、お早めに投げかけていただくと準備よく進むでしょう。

裏事情

デメリットのお話とは関係はありませんが、お客様にもお伝えしたい裏事情もあります。従来型の業者からの横やり、あるいは手数料無料業者の増加についてです。

手数料有料の業者からの横やり

手数料無料を掲げていると、「ほかの不動産業者さんが営業しづらくなるので、手数料無料で広告はおやめください」と、売主さんを経由して言われることがあります。また、数年前には手数料有料の業者の営業マンの方に「困るんだよ!」と、電話でクレームを受けたこともあります。少し気になるのは、従来型の不動産業者の一部には、物件を決めるのはお客様という発想は欠如している方もいます。業者がお客様を物件にハメ込むという発想です。

「手数料無料」の業者の増加

当社は、2010年に創業して、すぐこのビジネスモデルを開始しました。最近は「手数料無料」を掲げる不動産屋さんも増えており多種多様になっています。当時は「どうして無料になるの?」と聞かれることも多かったですが、理由を尋ねられる機会は減りました。それだけ一般化したものと見ています。

ただ、その分、業者によっては競争が厳しい世界になったかもしれません。強みがないところは、販売力(しつこい営業)に頼るようになるかもしれません。一般的には数が多くなってきて、「お客様のために」という理想派は相対的に減ったと感じます。厳しい集客の環境では、販売力で生き延びようとします。そういった業者もいることは、お客様との会話の中で感じるようになりました。業者選びは以前にも増して、重要になっているかもしれません。

当社でいうとネットでの足場がありますので、そのなかで集客が可能です。たとえば、このようなコラムを提供して世間でも一定の評価があり、グーグル等の検索エンジンにも評価されて、お客様の発掘ができます。

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電話
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住所
〒111-0053 東京都台東区蔵前1丁目8番3号2F
アクセス
蔵前駅 徒歩2分/浅草橋駅 徒歩4分/新御徒町駅 徒歩10分/馬喰町駅 徒歩10分
営業時間
9:30~20:00 / 定休日:水曜日
免許番号
東京都知事 (2) 第91587号

当社と他社の違い、それは対応のスピード・説明の丁寧さ、そして仲介手数料の無料・半額です。お客様の経費節約と納得感に貢献します。当社の営業指針は「コミットメント(約束)」を、口コミ・評判は「お客様の声」など、ぜひご覧ください。

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