不動産の仲介と仲介手数料の相場(売買)

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わかりやすく言うと、売買では【手数料の相場=価格の3%】というのが仲介手数料の相場です。大手を中心に、法律の上限(3%)を仲介手数料に設定する不動産業者が多く、相場となっております。ただし、近年は当社のように3%という設定を撤廃する会社もあります。

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不動産仲介とは何をするのか

不動産の仲介

それでは、そもそも不動産における仲介とは何をするのでしょう?それは取引の当事者の間に立って、取引を仲立ちすることです。まとめますと、不動産業者の仕事には以下のような役割があります。

情報機能 お客様が希望する物件に近い情報を探索すること
交渉機能 契約条件を調整し交渉すること
調査機能 物理的・法的・経済的な各要件を調査報告し、消費者(お客様)の保護に努めること
安全機能 契約を安全に進めること。契約や引渡の事務を進行し、円滑で安全な取引を遂行の補助すること

なお、仲介は1社が売り買い両方の当事者の仲立ちをするだけでなく、2社以上の業者が、売り買いで、分かれて仲立ちをすることもできます。たとえば、当社のサイトに掲載されている物件ではなく、他社の取り扱い物件も当社で対応できます。このような形態を、「共同仲介」といいます。そのため、広告を出ている業者のみが販売の窓口である必要はありません。

不動産の専門家として

このように、不動産仲介業では、不動産の専門知識はもちろん、価格動向や相場変動、現在流通している物件の把握も必要です。地域情報にも精通している必要もあります。顧客が適切な判断を下せるようなコンサルティング能力や、アドバイスできる能力も必要となります。

小規模物件の分譲

小規模な宅地・建売、リノベーションマンションなどの分譲も仲介業者の重要な仕事です。これらは既存の仲介というシステムを利用して販売することが圧倒的に多いです。

新築マンションであれば売主が一括して販売していますが、マンションとことなり、大量広告を打ちにくい物件は仲介業者が販売を行います。磁場に密着する仕事が多い仲介業者は、地場の見込み客も多数抱えているからです。

媒介契約と態様

売るにしても買うにしても、個人では契約の相手を見つけることは難しいため、不動産仲介会社に依頼することになります。売主は不動産仲介業者と宅地建物取引業法に基づいて媒介契約を結び、業務をお願いします。業務委託契約の形態を整理すると、以下の3つの形態になります。

  1. 専任媒介契約
    • 不動産会社1社のみに仲介を依頼する契約
    • 「専任」とは、物件に対する専任ではありません(売主に対する専任)
    • 買主側には仲介業者の縛りはなく、別の仲介者を立てることが可能
    • 委託を受けた不動産会社は法律により、レインズ等を通して物件を告知して協力業者を求める義務あり
    • 受託後5営業日以内にレインズに物件を登録する義務
    • 2週間に1回以上、売却活動状況を売主に報告
    • 売主は自主的に買主を探すことが可能
  2. 専属専任媒介契約
    • 不動産会社1社のみに仲介を依頼する契約です。
    • 他の不動産仲介会社に依頼したり、自分で買主を探すことは不可
    • 委託を受けた不動産会社は、法律により、レインズ等を通して物件を告知して協力業者を求める義務あり
    • 買主側には仲介業者の縛りはなく、別の仲介者を立てることが可能
    • 受託後5営業日以内にレインズに物件を登録する義務
    • 1週間に1回以上、売却活動状況を売主に報告
  3. 一般媒介契約
    • 1社に縛られない形態で、売主は同時期に複数の不動産業者に、仲介を依頼できる
    • 委託を受けた不動産業者からすると、他の業者も情報を扱っているので独り占めできない
    • レインズ等を通して、物件を告知して協力業者を求める義務なし
    • 売主に売却活動状況を報告する義務なし
    • 気楽な側面もあります。

仲介手数料の相場

Shakehand

仲介手数料の相場は3%

売買の場合、仲介手数料の相場はおおむね「物件価格の3%+6万円に消費税を乗じた額」と言えます。不動産業者では「正規手数料」とも呼んでいますが、昭和45年の建設省の告知にもとづき、大手仲介業者・有力仲介業者は依然このレートで設定をしており、事実上の相場です。この告知には不動産業者が請求できる報酬額の上限の記載があります。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額(昭和四十五年十月二十三日建設省告示第千五百五十二号)

第2条 売買又は交換の媒介に関する報酬の額

宅地建物取引業者の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受けることのできる報酬の額は・・・(中略)・・・次の表の上欄に掲げる金額に区分してそれぞれの金額に同表の下欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とする。>

  • 二百万円以下の金額百分の五・二五
  • 二百万円を超え四百万円以下の金額百分の四・二
  • 四百万円を超える金額百分の三・一五

売買の仲介手数料の例)価格の3%+6万円+消費税なので、3000万円の物件ですと100.8万円となります。

当社のように、近頃は手数料の設定も多様化して来ていますが、以上の背景から、売買の仲介手数料の相場はおおむね「3%」とご認識いただいて結構です。仲介手数料の相場は永く宅地建物取引業法に記載されている条文と建設省の告示を根拠としてきました。不動産業者の店頭に行くと「仲介手数料は正規申し受けます」などと書いていますが、正規とは3%のことです。下記の告示がそれです。この条文が根拠となって、ながらくこの手数料の相場が定着してきました。

「3%」とは、単に法律の上限

しかし、よく注意してみると、法律記載の3%というのは「上限」であり、「3%にすべし」書いておりません。仲介手数料は成功報酬であり、それぞれの業者が自由に設定できます。仲介手数料自体は不動産業者が業務を継続するにいただく対価で、重要な意義がありますが、金額の設定は業者の自由だったりするわけです。仲介手数料の趣旨は、もちろん仲介業務の対価です。「不動産ジャパン」の用語解説では、「法規制により仲介手数料には上限がある」「仲介手数料は売買契約が成立して初めて発生する」等との記入があります。

http://www.fudousan.or.jp/kiso/sale/chukai.html

当社のような手数料割引サービスの業者も

定率で決まるのが仲介手数料ですが、実は1000万円の不動産と3000万円の不動産なら、概ね同じような仕事です。そこに、当社のように仲介手数料が無料/半額でもしっかり成り立つというカラクリがあります。(⇒手数料無料のカラクリ)(⇒手数料半額のカラクリ

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売却の仲介手数料

日本の仲介手数料のシステムでは、売却も購入と同じレートで対応するものとされています。つまり、多くの業者では、売却の仲介手数料も3%となっています。

売却の依頼件数でいうと、まだ有名仲介業者の存在感は高いですので、売却の仲介手数料の相場は3%といって差し支えないでしょう。

売却の仲介手数料の多様化

たとえば、当社の場合でいえば売却の仲介手数料の無料サービス売却の仲介手数料半額サービスを手掛けています。売却はまだ有名仲介業者の存在感は高いものの、すこしづつ多様化は進んできています。

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