中古住宅(マンション・戸建て)の購入の流れ

更新

物件が決まりますと、およそ1か月~2か月前後で最終の引き渡しまでの手続きが完了するのが標準的です。物件を押さえるには、最終的には契約が必要ですが、まずは購入のお申込みをしていただき、ローンの審査を通す必要があります。売主から買主に物件の引き渡しがされると、物件を自由に利用ができます。



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不動産屋さんの書下ろしですので、実践的な説明になっています。なお、現金取得の流れについては別の説明があります。不動産・住宅の現金取得の流れをご覧ください。

これから家さがしのスタートという方は見学の流れもご参考にしていただけると思います。

流れの概要

物件を決めて申込を開始してから決済までにおよそ1~2か月前後です。これまでの経験では、特急でやれば2週間半くらいでも対応できますので、お急ぎの事情のある方はご相談ください。

仲介手数料無料で当社への乗り換えるなど、事情により仲介業者の変更する場合でも、契約準備に入る前が望ましいでしょう。(※1

流れの図

基本的には「物件の決定」→「売買契約」→「ローン契約」→「決済」というプロセスです。

物件を押さえるには

家さがしでは、買主の皆様は好きな物件を選ぶ権利があります。それと同様に、売主の皆様も、価格、スピードなど、売主にとって良い条件の買主を探索する権利があります。そのため、割安な物件、良質な物件は買主の間でも競争になることは、皆様の想像以上に多いです。

物件を押さえるには、売主視点でいうと、「確実に購入できるのか」というのが重要になります。

物件を押さえるには、『確実に購入できる』という、意志と裏付けが必要です。一般的な流れで言いますと、購入のお申込みをしていただきますと、標準的には1週間くらい、少し長くて2週間くらいの期間を目途に、売買契約を締結します。この契約を準備している間にローン審査を通していただきます。ローンの審査が通れば、通常は、「押さえられる」といった状態になります。

この間に現金の購入者が出たり、ローンを既に通した購入者が出たりすると、先行した申込でも、覆されることがあります。また、最終的には売買契約をしないと確実な押さえはできません。これは、押印・記名をするまでは、買主が契約を留保できるのと同様、売主も、よりよい買主を探す権利は、ギリギリまであるのです。

なお、特定の仲介業者に囲い込まれている物件は買主を選ぶ選択肢が仲介業者の恣意的にできます。仲介業者と懇意な買主であれば、すぐに押さえてくれるかもしれません。ただし、このステージの物件は、売主も売却を急ぐ意識が低い段階の、売出し初めの物件です。そのため、金額的にも高いことが多いようです。競争がないということは、「帯に短したすきに長し」というところかもしれませんね。

流れの各ステップの詳細

1)資金計画

家さがしに入る前には、資金計画の見通しを立てるのがよいでしょう。資金計画は実際の家探しの前段階で行うのが望ましいでしょう。資金計画は、自己資金と借入可能額によって決まります。借入可能額は金融機関の規定により決まります。家賃並み返済ができる昨今ですが、収入を基準とした幅がありますので、注意が必要です。

現時点で投資可能な自己資金(諸費用と頭金)を明確にしていただいた上で、勤労者の方は源泉徴収票をご用意ください。自営業者は3期分の確定申告をご用意ください。資金計画のアドバイスは不動産業者でも行うことができますし、借入可能額の見通しは金融機関のローン相談会などで教えてくれるはずです。当社へも、ご遠慮なくお問い合わせください。詳しい解説を別ページで掲載しています。

  • 勤労者・サラリーマンの方:源泉徴収票(2期分が望ましい。ない場合は1期分でも大丈夫です)
  • 自営業者の方:3期分の確定申告書が必須です。
  • 小規模企業の経営者・同族の方:源泉徴収票と会社の3期分の決算書をご用意ください。

当社が提供しているローンシミュレーションの例です。当社の書式ですと、管理費、税金などトータルの負担イメージをご確認いただけます。

当社が提供している諸費用概算の例です。
原則として、ローンシミュレーションとセットでご案内します。入居に必要な実際の情報をご提供できるのが、不動産業者の強みです。

2)物件決定

予算が把握できると、候補となる物件を決めるために見学です。業界では内見ともいっています。物件の好みはそれぞれですので、詳細の言及は控えますが、不動産業者をうまく使うには希望を明確に伝えることが大切です。これから家さがしのスタートという方は見学の流れのほうにお進みくださればと思います。流れを詳説しております。

「いい物件を紹介してください」というのは、少し不十分な表現かもしれません。あいまいな表現にとどまるお客様は、購入検討のステージもあいまいなことが多く、不動産業者からすると、先が長い方と認識されます。不動産業者も限られた時間の中で対応しますので、「○○で△△で■■な物件をお願いします。ただし××はダメです。」としっかりとお伝えください。明確なお客様との印象は、不動産業者の奮起を促すことになります。

物件情報・物件検索:物件がまだお決まりでない場合は当社の物件検索も是非ご利用ください。

仲介手数料無料のサービス利用:気になる物件が出たお客様は、手数料無料/半額になるか、お見積します。

当社の流れですと、現地集合・現地解散が多いです。商談が具体化する場合には、事務所へのご来社や現場への再訪問をしていただく場合があります。ただ、別の仲介会社ですと、ローン内容の事前の聞き取りのため、最初に来店をお願いされる場合もあるようですね。会社それぞれの営業スタイルや方針があります。この方法も、借入可能額のイメージがつかめますのでメリットはあります。ご希望の場合は仰せください。なお、シンプルな営業スタイルの意味もあり、車などを活用しての案内はしていません。ご購入契約のご希望対象が明確な場合(本命と比較が明確な場合をいいます)には対応する場合もありますので、ご遠慮なくご相談ください。あしからずご承知おきくださいますようお願いします。

最近では、物件の内容もネットでわかることも多いですが、あらためて実物の視察は重要です。ご質問については、気になることは事前に判明していれば、お問い合わせください。調べやすくなります。現場専従の新築マンション会社とは異なり、仲介会社は扱う件数が多いため、調査を要する場合があります。

現在の大勢では、中古住宅は「現状有姿」という条件で契約締結することがほとんどです。仲介手数料無料のマンションはほとんどがリノベマンションで、物件は綺麗なので心配はないのですが、それでも一応、細部も目を通していただくようにお願いします。

3)購入申込

購入予定の家が定まると、具体的な商談がスタートします。商談は「申込書」の提示からスタートです。日程や契約内容など具体的な売主との具体的な相談を、仲介人経由で進めることになります。申込は契約ではありません。契約ではありませんので撤回は可能ですが、申込を受けて不動産仲介業者の契約に向けた調整業務が始まりますので、撤回は望ましい行動とは言えません。

購入のお申込は、見学したときでよければ物件の現地でも構いません。ローンの申込書類のご記入や資金計画の検討と同時で、当社の事務所でも構いません。お客様のご意向に対応します。(ちなみに、現地でご決断なさって、そのまま申込書を記入される方も意外と多いです。買い逃す経験をお持ちの方はアクションが早くなる傾向があるようです。)

家族会議など、じっくりとご検討されたい方ももちろん多いです。お申込みが後日になる場合は、当社の事務所に足をお運びいただきます。そのときには、同時に、ローン事前審査(後述)の書類をご記入いただきます。

4)ローン事前審査

売買契約を行う前に、融資の信用力を確認するためローンの事前審査(仮審査)を行います。ローンご利用の場合は、売買契約の前に、金融機関のローン事前審査(仮審査)を受けていただきます。いちど買い逃す経験をされるお客様は、手際をよく必要な書類をご準備いただくことが多く、購入申込と同じタイミングでご記入いただくことも多いです。

事前審査により、ローンの可否などが確認できます。事前審査の結果は本審査の結果に影響を与えますので、この時点での資金計画を再精査・確定が望ましいでしょう。融資希望資金の申込内容をだいたい確定させます(売買契約後でも、売買契約に影響がない限り、資金計画は変更はできます)。

ローンの事前審査は物件の現地でも承ることは可能です。また、お越しいただければ、相談をしていただきながら、ローンの方針を固めていくこともできます。

メガバンク・有力地銀での事前審査であれば、本審査でキャンセルされることは極めてまれです。以前、大手銀行のローンの審査をされたことがある場合はお知らせください。信用力があることが明確ですので、以降の流れがスムーズです。他の金融機関の場合はご相談ください。ローンの審査は当社でも代行できます。

例として、当社でもお世話になっている三菱東京UFJ銀行の事前審査の書式をご紹介します。他行もおおよそ似たような内容です。ローンの審査の申込は複雑な内容ではありません。お客様の勤務先・収入の内容、物件の内容、資金計画の内容を記述して、その証拠となる情報を添付して、審査をしてもらいます。事前審査の書類はこちら

ネット銀行の事前審査

ネット銀行の場合は、銀行の営業方針により1)「不動産業者からの事前審査の持ち込みを受け付けないタイプの銀行と、2)不動産業者からの事前審査の持ち込みを受け付ける銀行の、2つのタイプがあります。前者の場合は、事前審査の対応をお客様が自ら行う必要があります。また、不動産業者からの事前審査の持ち込みを受け付けないタイプ」の銀行の場合は事前審査の精度が低いことが多いので(審査項目がかなり少ないので後で逆転が多い)、お客様自身がいろんな書類を集めたりする心配をしなければならなくなります。ご希望が重なる場合は、不動産業者からの事前審査の持ち込みを受け付けるタイプの銀行のほうが、圧倒的に楽だと思います。

5)契約の準備

ローンの審査の時間を利用して、通常の不動産業者ならば「重要事項説明書」の作成のための調査を行っています。重要事項報告書の細かい意義はリンク先をご覧いただければとおもいますが、かいつまんで言いますと、重要な点をレポート形式でお客様に報告するための書類で、法律的にはこの調査説明をお客様が確認して、十分納得から契約という形式になります。もし買主と売主が後日にトラブルになれば、紛争の調整を行うときの判断の根拠となる重要な書類です。当社では不動産仲介人としての責任から宅地建物取引士が調査を行います。この調査では、まれに申込みの時点では明らかではなかった事実が出る場合もありますが、当社では購入の判断を変えかねない重要な情報が発生すれば、買主様に逐次報告しています。

なお、この重要事項説明書を買主が受領する段階では、もう買主は仲介業者の乗り換えは難しくなります。つまり、仲介手数料無料サービスの利用による対応ができなくなります。この重要事項説明書を読むことで買主は購入の判断の際の重要な参考にしたと考えられますので、仲介業者の貢献が認められる状態となります。つまり「業務を提供した」とみなされます。

6)重要事項説明・売買契約

売買契約です。服装・ドレスコードですが、パジャマなどでなければ、普段着でかまいません。

宅地建物取引士の重要事項説明書をご確認いただきます。重要事項説明と売買契約の重要な関係については、「重要事項説明書と売買契約」で詳細を記入しております。この場において、物件の内容をご理解いただきます。最終的なご意志を確認して、売買契約が成立です。なお、契約にかかる所要時間は通常は3時間台を見込んでおります。

図表やコンピュータ画面を見ながら、ご理解が進むよう説明していきます。不動産は人生で多い者ではないので、わかりづらいことも多いですが、ご納得いくまでご説明します。

なお、当社では、契約の意思にかかわるほどの重大な事項が発見・確認できれば、重要事項の調査期間中においても、随時情報のお知らせを入れております。そのため、お申し込み後でも、お客様はご不明点を解決する時間がございます。詳しく説明を受けたいポイントは、事前にお申し出いただくといいでしょう。

接客スペースでは弊社のマスコットくまの’まーくたち’がお出迎えします。
お子様も、まーくたちが遊んでくれると思います。ただ、それも飽きてしまうこともありますが、スマホを見たりして遊んでられるようです。


簡単なプレイグッズは置いてあります。お絵描きをして過ごしたお子さんもいました。

7)ローン本申込

売買契約を行うと決済のためローンの本申込を行います。住民票などの申込書類をそろえていただき、ローンの本審査です。当社が代行可能な金融機関であれば申し込み手続きは当社の事務所でご対応可能です。前項の売買契約を終えた後すぐ記入ができます。ローンの本申込みでは、不動産業者でもお手伝いできない部分として、身分・収入の公的証明(住民票・印鑑証明・所得証明など)が必要になります。お客様も契約準備期間中に揃えていただければ後々の段取りが楽になりますので、可能であれば売買契約の準備中(前段)の時点で、揃えていただくとよいでしょう。

ローンの本申込に必要な書類はこちらで説明しております。

団体信用生命

住宅ローンの申込のときに、団体信用生命保険の告知書もご記入いただきます。生命保険に加入していただきます。金利は金融機関が支払ってくれるので心配ありませんが、団信に加入できないと、ローンの取り付けに強力な障害になります。ご健康にご不安がある方、障害のある方は、別の作戦がありますので、家見学の前段階でお申し出ていただいたほうが、良いでしょう。

団体信用生命保険とは略して団信ともいいます。住宅ローンを借りた人が死亡もしくは高度障害になったとき保険金でローンの残額が返済される仕組みの生命保険です。団信は住宅ローンと切り離せない重要なものです。団信については、団信のことで詳しくお伝えしています。


団信の告知書のサンプル

8)ローン契約

ローンの承認が出ると心配事はなくなります。この段階ではローンが謝絶されることは滅多にありません。具体的な引っ越しの依頼や家具・家電の手配など、お引っ越しの準備を進めていただいて大丈夫です。賃貸住宅にお住いの場合は解約の準備に入っても大丈夫です。

さて、ローンの承認が出ますとローン契約です。一般的な銀行ですとローン契約は銀行内部で行いますが、住宅ローンの専門部署がありますので、土曜日・日曜日でも対応ができることがほとんどです。一般的には新住所に変更したうえでローン契約を行うことが多いようです。そのため新しい住所の住民票・印鑑証明などをご用意いただきます。(⇒ローン契約で必要な書類はこちら

ローンの契約は金融機関の別室で行います。カウンター前ではありません。こちらも服装は普段着でかまいません。

9)引渡し・決済

決済では代金の送金作業が最も重要です。
そのため、実務は金融機関で行います。服装は普段着でかまいません。

期日を打ち合せて、「お引渡しと決済」を行います。「お引渡しと決済」では言葉が長いので、金融機関や不動産業者は通常では「決済」と言っています。決済の場では残代金と精算金を支払います。登記費用などの諸費用のうち、ほとんどの部分も決済日に支払います。決済は金融機関で午前中・午後一番に行うのが一般的です。金融機関からの融資資金が振り込まれたあと、すぐに振込送金などの方法で残代金を支払います。

金融機関での作業はおよそ1時間~1時間半くらいです。物件は決済をすれば、すぐにお客様のものです。つまり、いつでも入居ができます。振込以外にもやることはいくつかあります。保険の手続き、管理組合の申請の手続き等の書類をご記入いただきます。

9)引渡し後

登記手続きが完了して名義の書類の到着するのは後日になります。登記書類の提出は決済の当日に司法書士が行いますが、書類の完成してお届けがされるのは、2~3週間くらいあとに、「権利証」(正式には「登記識別情報」と言います)の体裁で司法書士事務所から送付されます。

登記識別情報の見本
一般的には権利証と言っています。
かっこいい装丁で送ってきます。

見本出典:http://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00206.html


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