中古マンション(住宅)購入の諸費用と内訳

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諸費用は、しばしば物件価格の8%くらいと言われます。中古マンションの諸費用の内訳は主に、仲介手数料、登記費用、住宅ローン費用、火災保険費用です。諸費用のなかで最も大きいのが仲介手数料です。当社は仲介手数料無料なので、おのずと諸費用は安くなります。

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一般的な中古マンション(中古住宅)のローンであれば、必須項目の内訳は以下の通りです。

  • 売買契約の印紙
  • 調査事務・ローン事務手数料
  • ローン契約の印紙
  • ローン事務手数料・ローン保証料
  • 登記費用(司法書士報酬・登録免許税)
  • 清算金
  • 火災保険

物件により必要性が変化する項目の内訳もあります。

  • 仲介手数料
  • 各種の建物検査・証明費用
  • 不動産取得税

この記事では、流れに沿って、諸費用の項目を解説をいたします。

主な諸費用について

ローンの組み立てと物件により、諸費用は変化します。このなかで変化が大きいのがローン費用です。各銀行の競争により多様なローン商品が出てきています。費用の名目も多様化してわかりづらくなっていますが、基本は同じです。また、費用総額も大きくは変わらないようです。そのためあまり心配をせずとも大丈夫です。

売買契約時

仲介手数料※

もちろん、仲介手数料が無料の場合は不要です。一般的な仲介会社は「物件価格の3%+6万+消費税」です。当社では仲介手数料は無料か半額です。仲介手数料が発生する場合、総額の半金を売買契約時に支払います。民法上は売買契約が成立することで請求権は発生するのですが、消費者の心理や慣例・慣習になじまないため、役所の通達で、成約時半金+決済時半金とされています。当社もそれに準じています。

売買契約の印紙

売買契約の印紙は契約金額によって変わります。1000万円以下は5千円、5000万以下は1万円、1億円までは3万円です。印紙は国税です。

https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

弊社のローン・調査事務手数料

弊社の場合、調査費用を承ります。この費用は重要事項説明書のための調査費用に充当しています。重要事項調査自体は法定で、必ずどの業者でも行います。しかし、仲介手数料無料とはいえ、売主さんの鵜呑みにして重要事項調査報告を書くのは、若干心配もありますので、費用をお願いしています。なお、弊社の場合、この費用は現金購入かローン購入の場合で変わります。

金額は当社では税別3万上限です。他社でも同様の費用の請求はありますが、会社さんによって、金額は多様です。5万、8万、10万と多様です。

ローン契約時

ローン契約の印紙

ローン契約の印紙は、借入額によって変わります。借入額が1000万円以下は1万円、5000万以下は2万円、1億円までは6万円です。印紙は国税です。

https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/7140.htm

証明費用※

物件により各種証明が必要な場合があります。多くは不要ですが、ご利用するローンや築年により変化します。主に以下の証明です。

決済時

登記費用

登記費用は、名義変更にかかる費用です。ローンを借りた場合は、抵当権設定の費用もかかります。費用の内訳は、登録免許税(国税)と司法書士の手数料です。登録免許税は高額エリアほど高くなります。

国税と司法書士の報酬を、司法書士を経由して支払います。

条件に合致する物件は、登録免許税が軽減されます(自己居住の物件、登記面積50平米以上、マンションなら築25年以内)

仲介手数料※

決済時の残金半分です。もちろん、仲介手数料が無料の場合は不要です。

ローン費用※

ローン手数料

銀行の保証会社から請求される事務手数料です。利用する金融機関によって変わります。銀行は安いです。金融機関に支払います。

保証料

保証料とは、銀行の借入に対して、保証会社に保証人になってもらうための費用です。銀行のローンを利用する場合に支払います。なお、保証料は保険ではありません。保証料無料の銀行もありますが、手数料が高い場合もあるので注意が必要です。保証料を後払形式で金利上乗せ払いにすることもできます。通常は0.2%アップです。繰り上げ返済をすると若干の還付があります。

管理費清算金・固都税精算金

管理費と固定資産税等は、日割りで清算をします。管理費は管理会社に、固定資産税等は都道府県税です。

引渡後

火災保険※

多くの金融機関では、火災保険の利用が契約条件に入っています。保険料は損害保険会社に支払います。本来は保険がかかり始める引渡時が基本なのですが、最近の火災保険はキャッシュレスとなって、1月程度のあと、カード・自動引落でのお支払いが多いようです。

不動産取得税※

物件にもよりますが、取引完結後に発生する可能性がある項目は不動産取得税があります。住宅ローン控除が可能な物件であれば、不動産取得税は軽減措置の対象になる可能性がありますが、具体例は担当営業員にご確認ください。

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早稲田大(法)95年卒。在学中は早大英語会に所属。ヤマト住建(株)OB。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、ファイナンシャルプランニング技能士、住宅ローンアドバイザー、損害保険募集人。率直な意見を言える不動産屋さんとして、また不動産取引の真価は5年10年後に出てくると考えて仕事をしています。不動産の世界に入って20年。不動産の前は住宅設備の会社で勤務していました。

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