ネット住宅ローンのメリットとデメリット

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ネット銀行は、金利が安い等のメリットや、伝統的な手法の銀行とは違う、斬新なサービスを提供します。その一方で商品の特徴を把握し、適切に利用しなければメリットを利用できません。場合によっては伝統的な銀行のほうがコストが安い場合もあります。

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ネット銀行の住宅ローンとは?

netbank

ネット銀行とは、営業上最小限必要な店舗のみを有し、インターネットなどの通信で取引を行う銀行です。「新たな形態の銀行」のなかの一つで、伝統的な手法の銀行とは異なるタイプの銀行です。ネット銀行でも、多くの銀行が住宅ローンを提供しています。

ネットだけで営業する銀行は、金利が安い等のメリットや伝統的な手法の銀行とは違う、斬新なサービスを提供する傾向にあります。ただ、メリットを生かすためには、商品の特徴を把握し、適切に利用しなければなりません。

住宅ローンを提供する主なネット銀行

住宅ローンを提供する主なネット銀行は、以下のブランドをよく拝見します。他業種参入型の銀行が多いようですね。当社のお客様でネット銀行を希望される方は、比較的、自己資金率と所得が高く、知名度の高いご勤務先の方が多いようです。これは後述のように、住宅ローンとしては門戸が狭いこと、ネット中心の宣伝がメインだからだかと思います。

  • SBI住信ネット銀行
  • ソニー銀行
  • じぶん銀行
  • 楽天銀行
  • イオン銀行
  • 新生銀行

システム

口座開設はネットで行います。キャッシュカードの授受は郵送で行います。通帳はないため、手続きはすべてオンラインです。

住宅ローンを利用する場合は、まず、ネット上で事前審査の申込を行います。この審査では、年収と返済額のバランスの確認程度です。まじめな審査ではないみたいです。

本審査に進むと住宅ローンらしくなるようです。郵送、スキャンした画像、写真等を通して書類のやり取りを行う流れが多いようです。

保証料は不要・手数料が必要

伝統的な金融機関では、「保証料」というものが必要です。保証料は35年を借りると借入額の2%くらいです。期間が短くなると安くなります。ネット銀行は保証料を無料に設定する金融機関がほとんどです。しかし手数料がかかります。手数料は借入額の2%(消費税別)が相場です。

ネット銀行利用のメリット

リアル店舗を持たずネットのみで営業するネット銀行は挑戦的なサービスを展開する市場の旗手です。

低金利

伝統的な銀行ではりそな銀行が0.47%、三井住友銀行が0.5%、みずほ銀行・三菱UFJ銀行が0.525%と頑張っていますが、ネット銀行の住宅ローンの金利はさらに低金利になっています。

リンク先のようにもう少し低金利になっています。時期によって変動する可能性もありますので、ここでは詳しく記しませんが、リンク先にてご確認ください。

多様なサービス

伝統的な銀行の団体信用生命保険(団信)は基本コース(死亡&1級高度障害)のみが無料です。それ以上のサービスは有料です。一方、ネット銀行では、すでに、プラスアルファの部分で競争をしています。

たとえば、住信SBIネット銀行の「全疾病保障」、じぶん銀行の「がん50%保障」、楽天銀行の「全疾病特約」などをよく聞きます。

団信以外でも、イオン銀行のイオンのサービスとの連動など、銀行の母体のサービスとの連動があります。

来店不要

すべてネット・メール・電話・郵送でやりますので来店は不要です。さらに、銀行によっては、ローン契約書の作成・署名・捺印を不要にしてしまった銀行もあります。

ネット銀行利用のデメリット

ネットのみで運営するため画一性が生じ、使いづらい場面がありあす。

事前審査が信頼できない

ネット銀行の事前審査では契約を受け付ける不動産業者は少ないため、本審査での承認が基本となります。

ネット銀行の事前審査は伝統的な銀行の事前審査とは異なります。たいへん簡単なものです。ネット銀行によっては「数分で出せます」とアピールする銀行もありますが、これは自己申告による年収と借入の比率を計算でみているだけです。

つまり、単なる集客のツールです。問題なのが、これを鵜呑みにしてしまうと、本審査で覆ってしまうことです。多くのケースを不動産業者は経験していますので、基本は信頼していませません。この段階での審査に通ったといっても、契約を受け付けることはできませんので、お願いいたします。

住宅ローンで必要な審査は本人確認の資料、収入の資料、物件の登記簿謄本、物件の販売図面です。これらをもとに信用情報、担保評価等を確定する必要があります。適切な事前審査はデータが豊富な大銀行でも3日くらいはかかります。データ基盤がまだ豊富ではないネット銀行では、1週間かそれ以上はかかります。

手続きが遅い

上記の通り事前審査で時間がかかりますが、郵送やメールでのやり取りが基本です。このプロセスの中に手続きの不備があると、送付の往復で時間が過ぎていきます。

長いだけなら待っていればいいのですが、いい物件は逃げてしまうことがあるのが、新規で使うネット住宅ローンのハードルの一つです。そのため利用は借り換えでのシーンが多いようです。

審査のための人員の体制も発展途上であるため、案件が多い春秋の時期は、スピードが遅くなります。

また、本審査では担保評価が加わってきます。担保評価を専門とする不動産鑑定士を現地まで派遣する銀行もあります。このように、さまざまなプロセスが重なって、手続きが遅くなります。

画一的でハードルが高い審査基準

対面が一切介在しない分、ハードルが少し高くなっていますので要注意です。ハードルのポイントは銀行にもよりますので、様々です。例としてあげられるのは、以下のようなものです。

自己資金率20%以上、勤続半年以上、非正規社員不可、旧耐震不可

また、審査も証明書ベースで行うことになります。

不動産業者が窓口になれない

ネット銀行のシステムでは、本審査完了までは不動産業者とのかかわりを持ちません。理由としては「個人情報の関係」「業務ルートの整理」「否決の場合のコミュニケーションのシャットダウン」等があると思います。

不動産業者が窓口にできないということは、不動産関連の書類の手配を中心に、チェックもご自身でやらなければなりません。不足があると作業の重複が発生します。不動産業者を窓口にできると、このあたりのサポートは楽なはずです。

金利システムの違い

基準金利の差

通常の住宅ローン金利は以下の式で決まります。

基準金利 - 金利割引 + (保証料率・団信等 ※お客様によります) = 適用金利

大銀行は判で押したように基準金利は一定です。ネット銀行は独自の基準金利を設定します。ネット銀行によっては、基準金利を高めに設定し、割引幅の設定を少なくしている銀行もあります。これは、基準金利が上昇すると、ただちに金利に跳ね返るこをと意味します。つまり、一部の銀行は金利上昇に弱いということを意味します。

超長期固定金利では、一般的に資金調達力のある大銀行有利で、メガバンクが優勢です。みずほ銀行の例を紹介します。

総費用が高くなる場合も

銀行コストは金利+手数料で考えなければなりません。金利以外の大きなコストが保証料か手数料です。ネット銀行の場合、手数料は2%(税別)となっています。これは、35年返済で比較すると、伝統的な銀行の保証料とネット銀行の手数料はほぼ同等です。

しかし、期間を短くした場合には、伝統的な銀行のほうが、総コストは安くなる場合があります。保証料は、例えば15年だと借入額の1.2%くらいです。10年だと借入額の0.8%くらいです。借入期間が短いと保証料はぐんと下がり、金利差を飲み込んでしまう場合があります。

サービスに差がなくなったポイントも

以前は、伝統的な手法の銀行では繰り上げ返済の手数料がバカになりませんでしたが、今は、ネット対応を進めた結果、伝統的な手法の銀行でもネット経由なら無料です。

「他行口座からの資金移動無料」「ATM利用料無料」等のサービスの展開がありますが、未来永劫続くかどうかは不明です。クレバーでドライな分、サービスを見きる場合があります。たとえば、新生銀行では、2018年10月7日より引き出し手数料は変わりました。

https://www.shinseibank.com/info/news180423_atm.html

代理店の利用

agent
エージェントを使ったほうが楽

全部をネット経由で行うのがネット銀行ですが、一部のネット銀行では、貸金業の免許をもった銀行代理店を窓口に不動産業者とのコミュニケーションチャネルを持つ銀行があります。上記のデメリットのいくつかは解消されます。

2019年1月現在では、SBI住信ネット銀行、楽天銀行、ソニー銀行がそれに該当します。

人の手を介在する

画一的な審査基準は変わらないのですが、証明書では伝わらない事項について、「報告書」「稟議書」等の事項で審査部門へ伝えることが可能ですので、有利な運用をすることができます。

また、書類の手配やチェックは代理店の担当者が行いますので、精度があがります。代理店によっては、「お住まい」「ご近所」「ご勤務先」「不動産業者の店頭」などに出向いてくれますので、負担も軽減されます。

スケジュールが早い

ローン審査部門を代理店サポートすることで、一体で作業を行うことができます。急ぎなので、案件をねじ込むなどの対応ができる場合もあります。そのため、ネット経由より代理店経由のほうが若干早くなります。

審査の実態にもとづいた対応

審査の基準は柔軟に運用されることもあります。たとえば勤続年数については表では半年となっていても、実態は3か月で儲けてくれる場合もあります。

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