不動産の譲渡所得の特別控除と軽減措置の種類

譲渡所得の特別控除の種類

マンションの固定資産税

不動産の売却で利益が出た場合、税金を納めなければなりません。売れた金額が課税というわけではありません。一般でお世話になることが多いのは、1だと思います。

マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

売った年の前年及び前々年に以下の特例を受けていないこと

  • マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除の特例
  • マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例
  • マイホームの買換えやマイホームの交換の特例

売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること(東日本大震災の場合は7年)

売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

相続した空き家の特別控除

下記の要件に当てはまるときは、平成28年4月1日から平成31年(2019年)12月31日までの間に売った場合は、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

  • 昭和56年5月31日以前に建築されたこと(古い家)
  • 区分所有建物登記がされている建物でないこと(マンションではないこと)
  • 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと(お一人だったこと)

収用等により土地建物を売ったときの特例

土地収用法やその他の法律で収用権が認められている公共事業のために土地建物を売った場合には、収用などの課税の特例が受けられます。この課税の特例は次の2つがあります。

公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例

対価補償金等で他の土地建物に買い換えたときは譲渡がなかったものとする特例

特定事業の用地買収の特別控除の特例

特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例

特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例

平成21年及び平成22年に取得した土地を譲渡した場合の特別控除の特例

平成21年又は平成22年に取得して、取得期間が5年超となる土地の譲渡では、譲渡所得の金額から1,000万円を控除することができます。土地のみ対象になるのがみそです。

譲渡所得の計算方法

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利益はまず以下の算出で計算されます。なお、不動産の売却による譲渡所得に対する税金は、他の所得と別建てで計算しなければなりません。分離課税(給与所得、事業所得などの所得と分離)して、計算することになっています。

収入-取得費用

収入の計算

収入は物件価格から譲渡のために要した費用(譲渡費用)を控除したものです。粗利とでもいえばイメージしやすいでしょうか。譲渡費用以下のようなものが該当します。

譲渡費用
①土地や建物を売るために支払った仲介手数料など
②登記若しくは登録に要する費用
③印紙税で売主が負担したもの
④貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
⑤土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用、建物の損失額
⑥測量に要した費用
⑦売る契約をした後に、他へ高い価額で売却するために(更に有利な条件で売るため)最初の契約者に支払った違約金
⑧借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
⑨その他その資産の譲渡価額を増加させるためその資産の維持や管理のためにかかった費用

取得費用の計算

取得費用は物件の費用と購入にかかった費用です。以下の2つの算出法があります。

  1. 概算法:譲渡収入金額×5%
  2. 実額法:土地建物の購入代金、建築代金、購入の仲介手数料の他リフォームの設備費や改良費など取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額となります。

※定額法償却費の算式(定額法):建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

譲渡所得の課税

上記のようにして算出された譲渡所得ですが、利益が出たときに課税の対象となります。利益が出なければ課税の対象にはなりません。課税は2つのパターンで決まります。2つのパターンとは所有期間です。

長期譲渡

5年以上の保有期間の場合、長期譲渡と称します。注意しなければならないのは起算日は1月1日という点です。

税額=課税長期譲渡所得金額×15%(+住民税5%)

10年超所有軽減税率の特例(居住用財産を売ったときの軽減税率の特例)

所有期間が10年以上となるマイホーム(自己の居住用の不動産)の売却をした場合、長期譲渡よりさらに軽減税率を受けることができます。

  1. ①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%(所得税10.21%・住民税4%)
  2. ②課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%(所得税15.315%・住民税5%)

適用条件は冒頭の『マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例』で示した条件と同じです。

短期譲渡

5年未満の保有期間の場合、短期譲渡と称します。

税額=課税短期譲渡所得金額×30%(+住民税9%)

相続で取得した場合の期間の算出

相続人は被相続人(父母、祖父母等)の居住年数を引き継ぐことができます。銃と所得の期間の問題については、所有の期間だけが問題になりますので、居住の有無、仕様の目的は問いません。