スマート売却【エージェント】

不動産広告を見ていると「リノベ住宅」は高く売れるという状況がありますが、それと仕組みを作ります。カンフル剤を投入して、売却物件の情報を拡散する作戦のご提案です。

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物件の競争力に自信がある場合、たとえば「築後間もない物件」「リノベーション直後の物件」「ご近所よりもセールスポイントが強い物件」などにお勧めです。

金額設定を高めにして、正当な評価で売り切る作戦です。お客様にも多めの費用が掛かりますが、それより高く売れれば元が取れます。

100万円以上の節約も可能!

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当社が自力で売却活動をするのみならず、積極的に他社様の広告を許可して、お客様の売却物件の拡散を狙います。共同仲介をスムーズにするため他社にない取り組みも実践しています。

「競争力のある物件」をより高く、より売りやすくするご提案

金額設定を高めにして売り切りますが、売却活動に投入するためのカンフル剤のご負担をお客様にお願いします。そのためのスキームが以下のものです。

販売代理による売却の委託

取引形態を代理という形態にして業務報酬を売買価格の6%を申し受けます。当社が民法99条以降で規定する法律上の代理人になります。

当社以外の仲介業者様の手持ち客からも買主を募集しますが、当社が協力をしていただく仲介業者様に支払います。受領する手数料の半分(3%分)が【カンフル剤】です。

通常、不動産業者が売却を受託する形態は「媒介」です。「媒介」の仲介手数料の法定上限は3%です。しかし代理という取引態様では6%の手数料を承ることができます。

なお、当社が、直接、買主のお客様を発見(当社の両手)すれば売主様の手数料は3%となります。

この提案の狙い

この企画の狙いをご説明します。

不動産広告を見ていると、リノベ住宅は高く売れているという現象があります。高く売れる理由は2つあります。

  • リノベされている。なによりお部屋がきれい
  • 売主と買主の双方から手数料が出る

買主に加え、売主からも手数料でるということは両手で仲介手数料は6%です。物件の質が高く、告知が広くでれば、高く売れる可能性は上昇します。

きれいなお部屋には、決定力があります。

仲介業者の手数料額が多くなれば仲介業者経由で集客をする力が出ます。

リノベされると価格差は600万円くらいでしょうか。物件の価値が上がったうえに、多くの業者に紹介されて、価値を訴える機会が増えます。これが高く売ることができる背景です。

本来、物件的に強みあり集客ができれば売りやすい物件は市場でもあるのですが、当社はお客様の不動産でも再現したいと提案しています。

概念図
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また、最近多い、「仲介手数料無料」を売りにする業者様。これらの業者様からの紹介も期待できます。詳しくは、「仲介手数料無料のカラクリ」をお読みいただきたいと思います。

私たちの提案のモデルケース

お客様の手取りアップを狙います。

たとえば、通常の物件は2500万円、リノベ物件なら3100万円という相場を想定してみましょう。

お客様の物件は5年前にリノベをしたばかりで綺麗に使っているので、美室には自信があります。しかし仲介業者の査定は厳しく、2500万円前後という状況で、お客様はもう少し高く売れないかと検討している状況です。

お客様
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売出価格 2800万円

お客様が売主として当社に支払う仲介手数料は168万円です。

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当社
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当社が受領する手数料 168万円

当社が売主様(お客様)から受領する手数料の半分は、協力していただいた業者様(客付仲介業者様)に当社が支払います。

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客付の仲介業者様
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手数料 84万円

カタチとしては当社の支払いですが、お客様からの資金配分です。

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お客様
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このモデルでは84万円より高く売ることができればお客様の目論見通りですが、このケースでは210万円以上となる予想以上の収入です。

リノベ物件以外でも、物件の強みがあればこの手法は活用できます。

なお、当社が、直接、買主のお客様を発見(当社の両手)となった場合は、買主様からも手数料を受領しますので、売主様の手数料は3%となります。

私たちの提案の法的根拠

不動産取引にお詳しい方なら、「仲介の報酬は3%が上限では?」とお感じの方もいらっしゃいますでしょう。そのご指摘は正しいです。

しかし、この提案で用いる取引の形態は「代理」という形態です。代理という取引形態は、宅地建物取引業法第34条の2、同法第34条の3ならびに「昭和四十五年十月二十三日建設省告示第1552号 三」に記載しています。告知1552号の中に、「代理の場合は1社の業者が受領できる手数料は媒介の二倍以内とすべし」との記述があります。このため仲介(媒介)の手数料3%+6万+消費税を超えて、6%の手数料を承ることが可能です。

なお、当社が直接ご購入のお客様をご紹介した場合は、「告知1552号」の規定に基づき、仲介手数料は3%+6万+消費税となります。

いかがでしょうか。価値が高い物件を正当な評価で売るという手法の効果を、お客様も享受してみてください。

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